任意売却で不動産を売却する際は、いくつかの課税される税金の種類があります。
税金の滞納分がある場合は、売却時の税金や滞納した税金の支払いがどうなるのか不安に感じる方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、任意売却にかかる税金の種類や譲渡所得税がかからないケース、税金の滞納がある場合の売却について解説します。
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任意売却をおこなうとかかる税金とは
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、金融機関の承諾を得て不動産売却をすることです。
強制的に立ち退きを迫られる競売とは違い、通常の不動産売却と同様の方法で売却活動を進められます。
不動産を任意売却する際には、課税される税金の種類についても確認しておきましょう。
任意売却にかかる税金の種類
任意売却で不動産を売却した場合は、通常の不動産売却と同様に次のような税金がかかる可能性があります。
譲渡所得税
不動産を売却して売却益が生じた場合は、その利益に対して譲渡所得税（所得税・住民税・復興所得税）が課税されます。
売却益とは不動産を売却した価格のことではなく、売却代金から不動産を購入した際にかかった費用と、今回の売却でかかった費用を差し引いた金額のことです。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書に課税される税金の種類で、売買契約書に印紙を貼り消印することで納税したとみなされます。
印紙税の金額は数千円〜数万円程度で、契約金額が大きいほど印紙税の金額も高くなります。
登録免許税
住宅ローンを利用して購入した不動産を売却する際には、抵当権抹消費用として1つの不動産につき1,000円の登録免許税が課税されます。
抵当権抹消の手続きは一般的に司法書士に依頼するもので、登録免許税を含めた司法書士への手数料は数万円程度かかります。
任意売却で消費税がかかるケース
任意売却を含め、個人が不動産を売却した際には、売却する不動産に消費税はかかりません。
売却価格に消費税がかかるのは売主が事業主のケースで、その場合は購入する買主が消費税を払うことになります。
また、個人所有の場合でもアパートなどの収益物件を売却や、売却する土地を駐車場にして利益を得ていた場合は、消費税が課税される場合もあります。
そのため、個人が任意売却で支払う消費税は、不動産会社や司法書士への手数料にかかる消費税のみであり、売却代金自体に消費税は課税されません。
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任意売却でかかる税金の種類とは？譲渡所得税はかかる？
前述で任意売却でかかる税金の種類についてご紹介しましたが、譲渡所得税は課税されないケースもあります。
ここでは、譲渡所得税の概要や課税されないケースについてご紹介します。
譲渡所得が生じない場合
譲渡所得税とは、不動産を売却した際に生じた売却益にかかる税金です。
売却益とは、不動産の売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額のことを指します。
譲渡所得（不動産売却益）＝売却価格−（取得費+売却費用）
取得費とは、不動産を購入代金や購入時にかかった仲介手数料などの費用のことで、不明の場合は売却代金の5%を取得費にすることも可能です。
売却費用とは、今回の不動産売却にかかった仲介手数料や測量費などの費用になります。
また、一戸建ての売却では、取得費から減価償却費を差し引きます。
上記の計算により、譲渡所得がプラスの場合は、その利益に対して譲渡所得税がかかりますが、譲渡所得が0円以下の場合は譲渡所得も課税されません。
そのため、譲渡所得を少しでも減らすためには、取得費や売却費用をもれなく計上することが大切です。
マイホームを売却するケース
マイホームを売却した際は、3,000万円までの譲渡所得が控除される「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できます。
3,000万円特別控除を利用するには、住まなくなってから3年経過する前に売却すること、親子や親族間などの取引ではないことなど、いくつかの適用要件があります。
適用されれば3,000万円まで譲渡所得が非課税になる特例のため、マイホームの売却で売却益が生じた場合は、適用要件を満たしているか確認しておきましょう。
強制換価等による特例が適用されるケース
競売や任意売却で不動産を売却する場合は「強制換価等による特例」が適用され、譲渡所得税がかからない可能性があります。
強制換価等の特例とは、「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難」な場合に、譲渡所得税が非課税になる特例です。
そのため、任意売却や競売では、譲渡所得税が非課税になるケースが多くあります。
ただし、競売や任意売却であっても売却により利益があった場合は、譲渡所得税の課税対象になる場合があります。
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税金の滞納をしていても任意売却は可能？
住宅ローンの他にも税金の滞納がある方は、任意売却ができるのか不安に感じているかもしれません。
ここでは、税金を滞納した状態で任意売却は可能なのか、税金の滞納が任意売却に与える影響について解説します。
税金を滞納している場合の任意売却
任意売却をおこなうには金融機関の承諾が必要ですが、税金の滞納が高額の場合、任意売却の承諾が得られない可能性があります。
税金の滞納が大きく自宅が差し押さえられていれば、任意売却自体ができなくなってしまいます。
任意売却をするためには、差し押さえの解除を行政に交渉しなければなりませんが、税金の督促を無視していれば交渉も難しくなるでしょう。
税金の支払いが難しく滞納しそうになったら早めに役所に相談し、督促にも無視をせず真摯な対応を心がけることが大切です。
売却代金から税金の費用を捻出できる可能性がある
金融機関との交渉によっては、任意売却の売却代金から税金に支払う費用を捻出できる可能性があります。
任意売却や自己破産をしても税金の支払い義務は消えないため、支払い費用を確保できることは競売とは異なる大きなメリットと言えます。
税金は滞納すれば延滞税も加算され、時間が経つにつれ益々返済が難しくなってしまいます。
任意売却をしても住宅ローンの残債が残る場合は、その後も返済を続けなければならないため、任意売却後に生活の立て直しをすることが大切です。
せっかく任意売却によって不動産を売却しても、税金の支払いに困窮すれば、新しい生活のスタートも切れなくなってしまいます。
すでに税金の滞納により自宅が差し押さえられていても、売却代金から税金の費用が捻出できれば、差し押さえ解除の交渉もしやすくなります。
そのため、税金の滞納がある状態で任意売却を検討する場合は、金融機関に売却代金から税金の支払いができるよう相談しましょう。
早めに相談することが大切
住宅ローンの返済や税金の支払いが難しい場合は、早めに金融機関や役所に相談することが大切です。
金融機関から任意売却の許可を得たとしても、いつまでも任意売却ができる訳ではなく、競売の開札日までに売買契約を成立させなければ自宅が競売にかけられてしまいます。
任意売却の売却方法は通常の売却方法と変わらないため、広告掲載や購入希望者による内覧活動などの売却活動がおこなわれます。
購入希望者に良い印象を持ってもらうためにも、部屋の掃除や整理整頓の時間も設けることが必要です。
売却活動は最短でも3〜4か月程度はかかるため、金融機関や不動産会社と相談しながら、早めに任意売却に向けて活動していきましょう。
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まとめ
任意売却時に課税される税金の種類は、譲渡所得税と登録免許税、不動産会社や司法書士への手数料にかかる消費税です。
譲渡所得税は売却益が生じた場合に課税される税金ですが、任意売却では強制換価等による特例により、非課税になるケースも多くあります。
税金を滞納している場合でも売却代金から費用を捻出できる可能性もあるため、金融機関や不動産会社と相談しながら進めていきましょう。
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