越境のある不動産の売却とは？注意点を知ってスムーズな売却！

不動産の売却において越境の問題がある場合、越境物の撤去によるトラブルや、売却までの準備に時間がかかることがあります。
スムーズな売却を目指すためにも、越境にある不動産を売却する際の注意点や売却方法について確認しておきましょう。
今回は、越境のある不動産売却の注意点や売却方法について解説します。

不動産売却で知っておきたい越境とは

不動産を売却する際に、事前に確認しておきたい越境の特徴についてご紹介します。

越境とは

不動産売却における「越境」とは、建物の一部や付属物が敷地境界線を超えて、隣地所有者の所有権を侵害している状態のことです。
木の枝が隣の敷地に越境しているなど目視でわかる越境もありますが、木の根っこなど地面を掘ってみなければわからない越境もあります。
古い不動産や相続した家ならば、越境に気づかないまま過ごしていることもあるでしょう。
越境が存在しても日常生活に支障がなければ問題はありませんが、不動産売却時に越境が問題となる場合もあるため、注意が必要です。

塀が越境しているケース

塀の越境とは、コンクリートや木の塀やフェンスなどが、隣地に越境している状態のことです。
新しく購入した家なら境界が明示されていますが、数十年前までは境界線を塀で示していたため、古い家の場合は境界が明確でない可能性があります。
住んでいて支障がなくても売却時には問題になるため、お隣と境界について認識のずれがあれば、トラブルになる可能性があります。

樹木が越境しているケース

樹木が越境しているケースは、木の枝など目に見える越境と、木の根っこといった地面を掘らないとわからないケースがあります。
以前は越境された土地の所有者が枝を勝手に切ることができませんでしたが、2023年（令和5年）4月の民法改正により、次のケースでは自ら切除できるようになりました。

●枝を切るよう所有者に催告したにも関わらず、期間内に切除されなかったとき
●樹木の所有者や所有者の所在がわからないとき
●緊迫の事情があるとき

このように民法が改正されたおかげで、現在は放置された空き家の枝も切除がしやすくなりました。
また、根に関しては、越境された土地の所有者が自ら切ることが認められていますが、勝手に切ってしまっては、隣地所有者とトラブルに発展する可能性があります。
木の根を切る場合でも、まずは隣地の所有者に相談すると良いでしょう。

給排水管が越境しているケース

給排水管が地中で越境している場合は、目視で判断できないため、売却前の調査によって初めて判明するケースもあります。
袋小路で住宅が密集している地域や、私道に面している家に排水管の越境が見られるケースがあります。

屋根など建物の一部が越境しているケース

設計ミスなどが原因で、屋根など建物の一部が越境しているケースがあります。
自分の家が越境している場合は、建て替えの際に敷地内に建てることをお互い承諾していればそれほど問題はありません。
それとは逆に、自宅が越境されている場合は、不動産売却時に問題が生じる可能性があります。

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越境がある不動産を売却する際の注意点とは

越境の不動産を売却する場合は、どのような点に気を付けたほうが良いのか、売却の注意点について解説します。

売却前に境界確定をおこなう

不動産売却をする際は、境界確定をおこない現状の把握をすることが注意点の1つです。
数十年前の地積測量図が残っていても、今と比べて測量技術が未熟だったため、正確な測量でない可能性があります。
売買契約を交わしてから境界確定をおこなうと、契約時にはわからなかった越境物が後から見つかる可能性もあり、買主とトラブルになる原因です。
越境物の解決策について隣人と話し合いをしようとしても、スムーズに話がまとまらなければ契約を解除されるだけでなく、損害賠償請求をされる可能性もあります。
契約時に買主に安心してもらうためには、事前に境界確定や越境の確認を行い、現状を正確に把握することが重要な注意点となります。

覚書を作成する

覚書とは、お互いが同意した内容を記載したり、契約した内容に補足や変更をしたりする際に作成される文書です。
屋根や給排水管が越境しているなど、すぐに撤去や解消ができないケースもあります。
撤去まで時間がかかる越境物のある不動産売却では、次のような内容を記載した同意書を隣地所有者と取り交わすことが注意点としてあげられます。

●屋根や樹木など越境している状態をお互いに確認していること
●越境物の種類や所有者、誰が維持管理をするかについて
●越境部分の土地使用料は発生するかについて
●将来建て替えや再建築のときに越境のない状態にすること
●所有権の移転があったときも覚書の内容は継承すること

書面にすることで認識のずれがなくなり、所有者が変更された場合でも同意が継承されるため、買主の不安も解消されます。

越境している土地は住宅ローンが組めない可能性が高い

売却する土地が隣地から越境されている場合は、購入した買主が住宅ローンを組めない可能性が高いことが注意点です。
建築基準法には1つの敷地に1つ建物という「一敷地一建物」の原則がありますが、建物の一部が越境している場合はその原則に反することになります。
1つの敷地に2つの建物がある状態では、新築や建て替え時に建築確認申請や完了検査に合格しない可能性があります。
完了検査に合格しなければ住宅ローンの審査が通らないため、買主は現金で購入するか金利の高い他のローンを利用することになり、購入希望者が限られてしまうのです。

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越境する不動産を売却する方法とは

越境がある状態で不動産を売却するための対策や売却方法についてご紹介します。

できるだけ越境物を取り除く

越境している状態で不動産売却をはじめても買主にとっては不安要素が多いため、不動産の価値が低下し売却価格も下がる可能性があります。
スムーズな売却を目指すためには、できるだけ越境物を撤去して問題を解消することが大切です。
越境物を取り除くためには隣地所有者の承諾が必要なため、スムーズに売却を進めるためにも、日頃からお隣とのコミュニケーションを大切にしておきましょう。

越境している部分を隣地所有者に売却または譲渡する

お隣の塀や屋根などが越境していて、なかなか撤去が難しい場合は、越境している部分をお隣に売却もしくは譲渡する方法があります。
それとは逆に、隣地からの越境がある場合は、交渉してその部分だけを買い取る方法もあります。
越境する部分の土地をお隣に譲渡や買い取ることで、通常の土地として売却が可能になり、買主が住宅ローンを組めるようになります。
ただし、土地を隣地に譲渡すると敷地面積が狭くなり、建物の建ぺい率と容積率が変わることで法律に適合していない既存不適格物件になる可能性があります。
既存不適格物件になれば、建て替えや再建築ができず益々売却が難しくなるため、売却や買い取る場合は不動産会社と相談することがおすすめです。

訳あり物件の買取業者に買い取ってもらう

お隣との交渉が進まず売却が難しい場合は、訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらうことも1つの方法です。
通常の不動産売却より売却価格が低くなる可能性がありますが、越境物の撤去が難しく売却がスムーズに進まない場合は、買取を売却方法の1つとして検討しましょう。

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まとめ

越境のある不動産を売却する際の注意点や売却方法について解説しました。
不動産売却のために越境物を勝手に撤去すると、所有者の方とトラブルに発展する可能性があり注意が必要です。
越境問題がある不動産の売却では、境界確定などによる現状把握や隣地所有者の協力が必要になるため、早めに準備に取り掛かることをおすすめします。