任意売却で注意したいハンコ代とは？相場や発生する人について解説！

任意売却をおこなううえで、さまざまな税金や費用が発生しますが、そのなかでも注意したいのがハンコ代です。
ハンコ代が発生するケースは稀ですが、任意売却をおこなう前に理解を深めておきましょう。
そこで今回は、不動産の任意売却を検討している方向けに、ハンコ代とは何か、相場や発生する人としない人について解説します。

任意売却におけるハンコ代とは

任意売却をおこなううえで、不動産に設定されている抵当権を外すために、配当金が得られない第二抵当権者以降に支払われるのがハンコ代です。
任意売却におけるハンコ代について、以下に解説します。

ハンコ代は担保解除料とも呼ばれている

任意売却におけるハンコ代とは、抵当権を外すために債権者へと支払うものであり、担保解除料とも呼ばれています。
任意売却で不動産を売却する際には、不動産に設定されている抵当権を外さなければなりません。
抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに、金融機関などの債権者が不動産に設定する権利であり、住宅ローンの返済ができない場合には不動産を差し押さえられてしまいます。
抵当権を外すためには、債権者の合意とハンコが必要です。
債権者のハンコが押された書類を法務局へ届け出ると、抵当権抹消手続きがおこなわれ、登記簿上からも抵当権が外されるからです。
このように、任意売却をおこなううえで債権者の合意とハンコが必要であり、ハンコを押してもうために支払うお金をハンコ代といいます。

ハンコ代とは抵当権を外すための慣習

任意売却において、債権者が複数いた場合、後順位抵当権者に合意を得るためにハンコ代を支払うのが慣習となっているのです。
任意売却にて得た売却金額は、複数債権者がいた場合には、第一抵当権者から優先的に配当されます。
しかし、実際には、第二抵当権者以降には配当されないケースがほとんどです。
任意売却では、売却価格よりも住宅ローンの残債が多いオーバーローンの状態がほとんどであるため、第一抵当権者でも全額回収が難しいからです。
配当が得られない第二債権者以降は、任意売却をしてもメリットがないため、合意が得られない恐れがあります。
そこで配当が得られない第二抵当権者以降には、ハンコ代を支払い、抵当権を外す合意を得るのが不動産業界では慣習となっているのです。
このようにハンコ代は、複数の債権者がいる場合において、任意売却をスムーズに進めるための重要なポイントです。

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任意売却におけるハンコ代の相場

任意売却におけるハンコ代は、料金が明確に定まっておらず、債権者によって異なります。
任意売却におけるハンコ代の相場について、以下に解説します。

一般的なハンコ代の相場

先述のように、ハンコ代には明確な料金が定まっていません。
債権者との交渉によってハンコ代は決められます。
一般的なハンコ代の相場は、10〜100万円といわれています。
第二抵当権者以降が銀行や信用保証協会、保証会社などの場合には、住宅ローンの利害関係があるため、ハンコ代の交渉もスムーズに進められるでしょう。
さらに、銀行などの債権者は、任意売却におけるハンコ代のやり取りの業務にも慣れており、債務者と持ちつ持たれつの関係にあります。
しかし、第二抵当権者以降が、貸金業者や商工ローン、リース会社などであった場合には、ハンコ代の交渉には注意する必要があります。
相場よりも高額なハンコ代を要求してくる恐れがあるからです。
また、過去に債権者との間でトラブルがあった場合には「僅かなハンコ代しか回収できないのならば競売にかけられても問題ない」と考えるかもしれません。
第二抵当権者以降とのハンコ代の協議をする際には、足元を見られないように、任意売却の得意な不動産会社に依頼するのがおすすめです。

住宅金融支援機構が定めたハンコ代

ハンコ代には明確な料金が定められていませんが、住宅金融支援機構は、独自にハンコ代の規定を設けている債権者です。
住宅金融支援機構は、住宅ローンを契約する際には、住宅金融支援機構を第一抵当権者として設定する旨を必須条件として掲げています。
そこで住宅金融支援機構は、第二抵当権者以降のハンコ代を、以下のように規定で定めています。

●第二抵当権者：30万円または残元金の1割のいずれか低い額
●第三抵当権者：20万円または残元金の1割のいずれか低い額
●第四抵当権者：10万円または残元金の1割のいずれか低い額

つまり、住宅金融支援機構は、任意売却にて得た売却金額が高額であったとしても、第二抵当権者以降には10〜30万円までしかハンコ代を払えないとしているのです。
銀行などの金融機関においても、住宅金融支援機構が独自に定めたハンコ代を参考にしている債権者もあります。
交渉する手間や、高額なハンコ代を要求される恐れがないため、ハンコ代が規定によって定められているのは安心できると言えます。

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任意売却におけるハンコ代が発生する人と発生しない人

前章までは、任意売却におけるハンコ代とは何か、ハンコ代の相場についてご説明しました。
それでは実際に、任意売却をおこなううえでハンコ代が発生する人と発生しない人は、それぞれどのようなケースなのでしょうか。
ハンコ代が発生する人と発生しない人について、以下に解説します。

ハンコ代が発生しない人

ハンコ代が発生しない人とは、債権者が一人であるか、任意売却で得る売却額がすべての債権額を上回るケースが挙げられます。
まず、任意売却によって、配当が得られない第二抵当権者以降に支払うハンコ代であるため、そもそも債権者が一人だとハンコ代は発生しません。
任意売却によって得た売却額は、一人の債権者にすべて支払われるからです。
売却額が住宅ローン残債を下回った場合においても、その後の返済方法を一人の債権者と相談して決められます。
このように、債権者が一人だと、売却額に関係なくハンコ代は不要です。
次に、債権者が複数いる場合でも、売却額がすべての債権額の合計を上回ると、ハンコ代は発生しません。
売却額によって、各抵当権者にきちんと債権額を配当できるからです。
しかし、複数の債権者がいる状態での任意売却においては、債権額の合計を上回る売却額になるケースはほとんどありません。
したがって、任意売却において債権者が一人であった場合、ハンコ代は発生しないと言えます。

ハンコ代が発生する人

ハンコ代が発生する人とは、任意売却において債権者が複数いるケースです。
先述のように、任意売却においては、不動産に設定された抵当権を抹消する必要があります。
また、任意売却で得る売却額が、すべての債権額の合計を上回るケースはほとんどありません。
売却額による配当が得られない第二抵当権者以降に、抵当権を外すための交渉の手段として、ハンコ代が発生するのです。
任意売却において債権者が複数いる人は、ハンコ代が発生する可能性が高いため、注意しましょう。

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まとめ

任意売却におけるハンコ代は、複数の債権者がいる場合に発生するため注意が必要です。
ハンコ代は相場が定まっていないため、債権者によっては交渉が必要な場合があります。
したがって、任意売却をスムーズに進めるためにも、任意売却に精通している不動産会社に依頼しましょう。