不動産の根抵当権とは？そのまま相続する方法や抹消方法について解説！

根抵当権が設定された不動産を相続した場合、どのような対応をすれば良いのか分からなくてお困りの方もいらっしゃるでしょう。
根抵当権は、おもに事業を営んでいる方が利用するため、会社員の方には馴染みがない方がほとんどです。
そこで今回は、根抵当権が設定された不動産を相続した方向けに、根抵当権とは何か、そのまま相続するための方法や根抵当権を抹消する方法をご紹介します。

相続した不動産に設定されている根抵当権とは？

根抵当権は、事業目的で不動産に設定されるケースがほとんどです。
相続した不動産に設定されている根抵当権とは何か、手続きに期限がある理由について、以下に解説します。

根抵当権とは

根抵当権とは、不動産に設定される権利であり、おもに事業を営んでいる方が事業用の融資を得るために、所有している不動産に設定する権利です。
不動産の担保価値から算出されて定められた上限額までならば、何度でも融資の借り入れと返済が可能です。
根抵当権を設定していると、融資を受ける度に必要である登記手続きをおこなう必要がありません。
また、複雑である登記手続きを、司法書士に依頼する費用も削減できます。
このように事業者は、事業用の資金をコストを削減してスムーズに動かすためにも、根抵当権を所有する不動産に設定するのが一般的です。

抵当権との違い

個人が住宅ローンを契約する際に、購入する不動産に設定するのが抵当権です。
根抵当権と抵当権は名称が似ていますが、いくつか異なる点があります。
抵当権では、借り入れ金額があらかじめ定められているため、後から借り入れ金額の追加は不可能であり、住宅ローンが完済されると抵当権は抹消されます。
一方、根抵当権では、定められた上限額までだと何度でも借り入れと返済が可能であり、返済が完了したとしても根抵当権は抹消されません。
また、抵当権は、債務者と同じ返済義務を持つ連帯債務者が認められていますが、根抵当権では、連帯債務者が認められていないのも異なる点です。
抵当権は、おもに個人が住宅ローンを利用する際に設定される権利であるのに対して、根抵当権は事業者が事業の資金繰りをスムーズにおこなうための権利です。

根抵当権の相続は期限がある

根抵当権が設定された不動産を相続した際には、早々に相続の手続きをおこなう必要があります。
なぜならば、根抵当権の相続開始から6か月以内に相続の登記手続きをおこなわないと、元本確定によって根抵当権の設定を抹消されてしまうからです。
元本確定とは、根抵当権を抹消する際の手続きを指します。
したがって、被相続人から事業を引き継ぎ、根抵当権もそのまま利用したい場合には、相続開始から6か月以内に債務者変更の登記手続きをおこなわなければなりません。
また、相続する財産よりも債務額のほうが多いと、相続放棄を検討する方もいらっしゃるでしょう。
根抵当権が設定された不動産の相続を放棄したい場合には、相続開始から3か月以内に相続放棄の手続きをおこなう必要があります。
相続には、手続きを完了させるまでに定められた期限があるため、早々に行動しなければならない点には注意しましょう。

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不動産に設定された根抵当権をそのまま相続する方法と流れ

事業を引き継ぐ場合には、効率的な資金繰りのため、不動産に設定された根抵当権も同時にそのまま相続するのがおすすめです。
相続した不動産に設定された根抵当権を、そのまま相続する方法と流れについて、以下に解説します。

不動産の所有者と債務者が同じ

根抵当権が設定された不動産の所有者と債務者が同じだった場合には、相続の手続きはそのままスムーズに進められます。
まずは、不動産の相続人を所有者とする相続登記をおこないましょう。
次に、債務者の名義を変更する指定債務者登記をおこなうと、そのまま相続が完了です。

不動産の所有者と債務者が違う

根抵当権が設定された不動産の所有者と債務者が違う場合には、指定債務者登記が必要です。
指定債務者登記は、不動産の所有者と根抵当権者でおこなわれます。
この場合の、不動産の所有者の変更をおこなう相続登記は不要です。

根抵当権をそのまま相続する流れ

まずは、根抵当権が設定された不動産を相続した際には、債権者へ報告しましょう。
なぜならば、根抵当権の相続の手続きをおこなうには、債権者が発行した書類が必要だからです。
相続が発生した時点で、債権者へ書類の発行を依頼すると良いです。
次に、相続人が複数人いる場合は、遺産分割協議によって話し合い、不動産の所有者となる相続人の代表者を決めましょう。
事業用の不動産だと、事業を引き継いだ代表者が相続するのが一般的です。
最後に、根抵当権が設定された不動産を相続するために、以下の3種類の登記手続きをおこないます。

●不動産の所有権移転登記
●根抵当権の債務者変更登記
●指定債務者の合意の登記

所有権移転登記は、不動産の所有者が異なる場合におこないます。
根抵当権の債務者変更登記は、相続人からすべての被相続人に根抵当権の債務者へと変更する手続きです。
最後に、事業を引き継ぐ代表者を根抵当権の債務者にするため、指定債務者の合意の登記をおこないます。
先述のように、根抵当権の相続開始から6か月以内に、すべての登記手続きを完了する必要があります。

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相続した不動産の根抵当権を抹消する方法

事業を引き継がない場合には、相続した不動産の根抵当権を抹消したいと思う方もいらっしゃるでしょう。
相続した不動産の根抵当権を抹消する方法を、以下に解説します。

債務が残っている状態

相続した不動産の根抵当権に債務が残っている状態だと、不動産を売却して根抵当権を抹消する方法があります。
不動産の売却額で残った債務を完済できると、根抵当権の抹消が可能です。
あるいは、元本確定によって抵当権として相続もできます。
一方で、不動産の売却額で残った債務の完済ができない場合には、負担を回避するためにも、相続放棄を検討しましょう。
相続放棄とは、被相続人から相続するすべての財産を放棄することです。
相続人にとってマイナスになる債務だけでなく、プラスになる財産も放棄しなければならない点には注意が必要です。
したがって、相続が発生した際には、被相続人のすべての財産を調査し、相続するか相続しないかを検討しましょう。
なお、相続放棄の手続きは、相続が発生してから3か月以内に手続きをおこなわなければなりません。
相続放棄の手続きにも期限がある点には注意し、早めに行動することが大切です。

債務が残っていない状態

相続した不動産の根抵当権に債務が残っていない状態だと、債権者と交渉して根抵当権を抹消する方法があります。
債権者である金融機関に、根抵当権の抹消を交渉し、合意が得られた場合には抹消が可能です。
また、不動産に設定された根抵当権を抹消した後に、不動産を売却して現金化してから相続する方法もあります。
なお、事業を引き継がない場合には、根抵当権が設定された状態の不動産を相続するメリットはほとんどありません。
将来的に発生する可能性がある手間のリスクを考慮すると、相続時に不動産に設定されている根抵当権を抹消するのがおすすめです。

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まとめ

根抵当権が設定された不動産とは、資金が効率良く調達できるため、おもに事業者が所有する不動産に設定する権利です。
被相続人から事業を引き継ぐ場合には、不動産に設定された根抵当権をそのまま相続しましょう。
一方で、事業を引き継がない場合には、根抵当権の抹消を検討するのがおすすめです。