不動産の相続にかかる税金にはどんな種類がある？計算と対策方法について

不動産を相続する際には、「どんな種類の税金があるのだろうか」「どのくらいの税金がかかるのだろうか」などの疑問が浮かぶ方も多いでしょう。
予想よりも納めるべき税金が多くなって困ることがないように、事前に相続に必要な税金の知識を深めておくのがおすすめです。
そこで今回は、不動産を相続する予定がある方向けに、相続にかかる税金の種類や、計算方法と税金をおさえるための対策について解説します。

不動産の相続にかかる税金：税金の種類

不動産を相続すると、「登録免許税」と「相続税」の2種類の税金を納めなければなりません。
2種類の税金について、以下に解説します。

登録免許税

登録免許税とは、相続によって不動産の所有者が変更する際に、名義変更をするための申請にかかる税金です。
相続によって不動産の所有者が変更することを「相続登記」といいます。
相続登記は義務化されていませんが、登記をおこなうためには、法務局に申請する必要があります。
登録免許税にかかる税金の計算方法は、以下のとおりです。

固定資産税評価額×0.4%
固定資産税評価額は、不動産がある市区町村の役場で確認できます。
登録免許税の納め方は、現金か収入印紙での支払いが可能です。
なお、オンラインでの申請をおこなう場合には、電子納付にも対応しています。
現金にて登録免許税を納める際には、金融機関を訪れる必要があります。
各金融機関にある登録免許税納付書に必要事項を記入し、窓口で支払うことが可能です。
発行された領収証を、相続登記の申請書に貼り付けてから登記所に提出すると、登録免許税の納付が完了します。
収入印紙にて納める際は、登録免許税が3万円以下であることが条件ですが、超えていても納付可能なケースが多くあります。
あらかじめ、法務局に確認してから利用するのが良いです。

相続税

相続税とは、故人の遺産を相続する際に、納めるべき税金です。
相続する総遺産額から、一定額を超えた場合に発生します。
相続税は、相続が決まった日から10か月以内に、現金一括払いにて納めなければなりません。
納付書を作成し、金融機関の窓口にて支払います。
また、一回の支払限度額が決まっていますが、クレジットカードでの支払いも可能です。
クレジットカード払いだと、オンラインを利用して支払うため、自宅にいながらいつでも支払えるのがメリットです。
相続税の計算方法は次の章で解説します。

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不動産の相続にかかる税金：相続税の計算の流れ

不動産の相続する際にかかる相続税の計算の流れは、以下のとおりです。

●相続税の基礎控除額を算出
●相続税の課税価格を算出
●税率と控除額から相続税を算出

相続税の計算方法について、流れに沿って以下に解説します。

基礎控除額を算出

ご自身に相続税がかかるかどうかを把握するためにも、基礎控除額を算出しておきましょう。
基礎控除額の計算式は、以下のとおりです。

3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の人数
たとえば、相続人が4人いる場合の基礎控除額は、以下の計算方法で求められます。

3,000万円 + 600万円 × 4人 = 5,400万円
したがって、相続した総遺産額が5,400万円以下だった場合には、相続税はかかりません。

相続税の課税価格を算出

相続税を算出するためにも、相続税がかかる財産の価格となる、課税価格を算出しましょう。
まずは、不動産や現金、原価証券などのプラスとなる総遺産額から、未払金や借金などのマイナスとなる遺産額を差し引いて、総遺産額を算出します。
次に、総遺産額から、基礎控除額を差し引いて課税遺産総額を算出します。
たとえば、総遺産額が1億5千万円であり、妻1人と子ども3人の相続人がいる場合、課税遺産総額の計算式は以下のとおりです。

1億5千万円 - （3,000万円 + 600万円 × 4人） = 9千600万円
最後に、課税遺産総額を基に、相続人それぞれの課税価格を、法定相続分を掛け合わせて求めます。
法定相続分は、配偶者である妻2分の1、子ども2分の1です。
子どもが複数人いる場合には、配偶者である妻の2分の1以外を、子どもの人数分に応じて均等に分けます。
9千600万円の課税遺産総額に、妻1人と子ども3人の相続人がいる場合、それぞれの課税価格の計算式は以下のとおりです。

妻：9千600万円 × 2分の1 = 4,800万円

子ども1人あたり：4,800万円 × 3分の1 = 1,600万円
したがって、妻の課税価格は4,800万円、子ども3人の課税価格はそれぞれ1,600万円です。

税率と控除額から相続税を算出する

相続人それぞれの課税価格から、以下のような計算式で税率を掛け合わせて控除額を差し引くと、相続税が求められます。

課税価格 × 税率 - 控除額
税率と控除額は、課税価格によってそれぞれ異なります。
たとえば、妻の課税価格である4,800万円の相続税は、以下の計算式です。

4,800万円 × 20% - 200万円 = 760万円
また、子どもの課税価格である1,600万円の相続税は、以下の計算式です。

1,600万円 × 15% - 50万円 = 190万円
このように、相続税を算出する際には、基礎控除を差し引き、相続人それぞれの課税価格を算出し、課税価格によって定められた税率と控除額から求められます。

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不動産の相続にかかる税金：税金対策

不動産を相続した際には、総遺産額が高額なほど、納めるべき税金も高くなります。
相続にかかる税金をできる限りおさえるための3つの対策について、以下に解説します。

住宅資金贈与制度

住宅資金贈与制度とは、マイホームを取得する際に、援助された資金が最大1,000万円まで非課税になる制度です。
原則、個人間にて資金を受け取った際には、110万円を超えた額に応じて贈与税が発生してしまうため、この制度が利用できると大きな節税対策に繋がります。
しかし、ご自身の両親や祖父母からの贈与であることや、贈与を受けた翌年の12月31日までにマイホームに住まなければならないなどの条件を満たさなければなりません。
総遺産の総額が減らせるため、結果的に相続税対策にも繋がります。

配偶者控除

配偶者控除とは、配偶者が相続した遺産額が1億6千万円までか、配偶者の法定相続分である場合には、非課税の対象となる制度です。
故人である配偶者の生活を守るために設けられた特例です。
しかし、戸籍上の配偶者であることや、相続が決まった日から10か月以内に遺産分割が完了しているなどの条件を満たさなければなりません。
また、相続税の申告書を法務局へ提出して申請しなければ、配偶者特別控除が認められない点にも注意してください。

相次相続控除

相次相続控除とは、10年の間に相次いで相続が発生した場合に、相続人の相続税が一部控除される制度です。
短期間の間に相続が重ねて発生してしまった相続人の、相続税の負担を軽くするために設けられた特例です。
たとえば、祖父が亡くなって相続税を納めてから、10年以内に父が亡くなって相続が発生したケースに適用されます。
しかし、遺言によって財産を受け取っていたとしても、亡くなった方の法定相続人でなければならない点には注意してください。

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まとめ

不動産を相続してかかる税金には、登録免許税と相続税があります。
相続税は、総遺産総額から基礎控除を差し引いてから、課税価格ごとに定められた税率と控除額にて算出します。
相続税をできる限りおさえられるように、事前に対策を調べるのがおすすめです。