近隣トラブルがある不動産の売却方法！告知義務やリスクについてもご紹介

騒音などのご近所トラブルが原因で、自宅の売却を検討する方もいらっしゃるのではないでしょうか。
なかなか解決しない問題を抱えたまま、暮らしていくのは不安が大きいと思います。
この記事では、トラブルがある不動産に必要な告知義務や、おすすめの方法をご紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。

近隣トラブルのある不動産を売却するときには告知義務が必要なのか

ご近所との問題は、欠点になるためあまり詳しくは言いたくないと、考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、買主にとっては購入をためらうほど重要な可能性があります。

買主への告知義務がある

近隣・隣人トラブルがある不動産を売却するときには、売主は買主に対して告知義務が発生します。
告知義務は法律で定められており、重要な事項なので必ず守らなければなりません。
近隣の住宅や住民に問題がある物件は「環境的瑕疵がある不動産」とよばれます。
瑕疵（かし）とは、欠点の事です。
どのようなトラブルが環境的瑕疵にあたるのか、明確な定義はありません。
告知義務が必要な問題かどうかは、ケースバイケースなのです。
ただし、環境的瑕疵は買主にとって、購入するかどうかに関わる重要な部分のため、慎重に対応する所でもあります。
少しでも環境的瑕疵にあたる可能性があるなら、告知するのが良いでしょう。

告知せずに売却すると損害賠償請求されるおそれがある

近隣・隣人によるトラブルに、明確な定義はないものの、売主だけで判断しないようにしましょう。
買主にとっては重大な欠点になる可能性があります。
あとから瑕疵が判明すると、売主は損害賠償請求されるかもしれません。
契約時に告知が必要な重要事項で「契約不適合責任」が問われる可能性があるからです。
少しでも気になる問題がある不動産を売るときには、ありのままをすべて伝えるようにしましょう。

近隣トラブルの代表的な事例

自宅の売却時に、瑕疵となり得る事案にはどのようなものが当てはまるのでしょうか。
よくある事案には、以下の4つがあります。

●騒音問題
●ごみ問題
●境界問題
●モンスター隣人問題

騒音の問題は、自宅と隣家が近い場合に起こりやすい問題です。
「隣家の住人が毎晩のように夜中まで騒いでいる」「毎日ペットの鳴き声が聞こえる」などが考えられます。
とくにマンションは、上下左右を部屋に囲まれている構造なので、騒音を感じやすくなります。
騒音は苦痛に感じやすく、日常生活に大きく影響するトラブルです。
ごみ問題も、住民同士のもめやすい問題です。
「ごみを分別しないで捨てる住人がいる」「ごみ捨ての時間を守らない」「周辺にゴミ屋敷がある」などが考えられます。
そのほか、境界線やモンスター隣人問題などがあり、どちらも隣人同士の間で抱えるもめ事です。
隣人からの「いやがらせ」や「理不尽なクレーム」に悩まされて、精神的にまいってしまう方もいらっしゃいます。

近隣トラブルの解決方法

基本的には、第三者に解決をゆだねるほうが良いです。
騒音が問題に発展しやすいマンションでは、管理人や管理会社に対応してもらうようにしましょう。
直接伝えると、逆恨みされて嫌がらせに発展するリスクもあります。
隣人からの嫌がらせなどで身の危険を感じるような場合にも、当事者同士で解決しようとしないほうが良いでしょう。
警察に相談したり通報したりする方法が、安心です。

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近隣トラブルが未解決のまま不動産売却するリスク

売却したい不動産に、解決していない問題が残っている場合には、リスクを想定しておかなければなりません。
値引き交渉による減額リスクや、売れ残ってしまうリスクなどです。

売却価格が減額されるリスク

近隣・隣人トラブルがある物件の売却価格は、減額される可能性が高くなります。
問題がある物件を、わざわざ購入したいと思う買主は少ないからです。
そのため、価格の減額は覚悟しなければなりません。
よくあるケースでは、瑕疵を理由に買主から希望購入価格を提示してきます。
ただし、値引き交渉には、目安となる減額幅がありません。
大幅な値引きを交渉してくる場合もあれば、端数程度の値引きで構わない方もいらっしゃいます。
苦情の内容や深刻度によっても差はありますが、気になる程度や感じ方は人それぞれだといえるでしょう。

売れ残るリスク

近隣や隣人トラブルがある不動産は売却に時間がかかる可能性があります。
問題が未解決な状態では、購入をためらう方のほうが多いでしょう。
なぜなら「自分も同じ目に合うのではないか」と考えるからです。
ある程度売却に時間がかかるのを想定していたとしても、いつかは売れると考えているのなら、危険です。
問題が解決しなければ、売れ残ってしまうリスクもあります。

トラブルの解消は困難

近隣・隣人トラブルには、騒音やゴミ問題などがありますが、どれも解消しづらい特徴があります。
苦情や話し合いがきっかけで、さらなる関係悪化もあり得るからです。
解決方法を見つけるための行動が、次のトラブルをまねくリスクにもなってしまいます。
ご近所同士のもめ事が訴訟にまで発展した、といったケースも少なくありません。
もし裁判などで、問題が解決したとしても、今後良い関係になれる可能性は低いでしょう。
それならば、いっそのこと家を売って、気持ちよく暮らせる新居へと住み替えるほうが良い場合もあります。

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近隣トラブルがある不動産をスムーズに売却する方法

問題が解決していない不動産をスムーズに売却するには、買取業者への依頼がおすすめです。
専門の業者なら、すぐに買取が可能で、家具などの残置物があっても大丈夫な場合もあります。

買取業者に依頼する

近隣トラブルがある物件だからといって、特別な方法が必要なわけではありません。
しかし、すぐに売ってしまいたい場合には、買取業者に直接買い取ってもらう方法がスムーズです。
通常の物件と同じように扱っても、売れ残ってしまう可能性があるからです。
依頼する買取業者は、これまでも同じような不動産を扱ってきた実績がある所を選びましょう。
瑕疵がある不動産の売却は難易度が高いため、経験や実績が豊富な所のほうが安心です。
そして、買取業者に依頼すれば、近隣の住民に知られずに売却する方法もあります。
ご近所ともめている不動産では、広告や宣伝活動を気にされる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
まわりの目を気にせずに処分できるほうが、次の住まいへの住み替えもスムーズに進むでしょう。

訳アリ物件専門の買取業者に依頼する

近隣・隣人トラブルがある不動産では「訳アリ物件専門」の買取業者へ依頼するのも、方法のひとつです。
買取から運用までのノウハウがあり、スムーズな売却につながります。
訳アリ物件の取り扱いに慣れている買取業者なら、買取実績が豊富なため、物件の価値を見出せる可能性もあるでしょう。
訳アリ物件には、水漏れや事件、事故だけでなく近隣に問題を抱える不動産も含まれます。

不動産がある地域に詳しい買取業者に依頼する

買取を依頼するなら、不動産がある地域に詳しい買取業者を選ぶのも大切です。
地域に詳しい買取業者なら、物件相場やニーズを的確に把握しているでしょう。
買い取った後の物件の活用方法も把握できているため、高い金額が望めます。
地域に詳しくない買取業者に依頼してしまうと、相場よりも安い価格でしか売却できない可能性が高いです。

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まとめ

近隣や隣人とトラブルになっている不動産でも、未解決のまま売却する方法はあります。
ただし、問題やもめ事の内容はありのままを告知するようにしましょう。
短期間でスムーズな売却を望む場合には、買取業者への依頼を検討するのがおすすめです。