住み替えローンの審査が厳しい理由とは？内容と通らないときの対処法を解説

現在住んでいる家を売って新居を購入する際に、家を売ったお金を返済にあてても住宅ローンが残る場合もあるでしょう。
現在の家の残債と新居の購入資金を1つにまとめてローンを組めるのでしょうか。
この記事では住み替えローンの審査が厳しいとされる理由と、審査の内容や通らないときの対処法を解説します。

住み替えローンの審査～厳しいとされる理由

住み替えローンとは、現在の家を売却しても住宅ローンを返済しきれなかった場合、新居の購入資金とまとめて借り入れるローンです。
通常の住宅ローンと比べて審査が厳しく通りにくいとされています。
なぜ厳しく審査されるのか、その理由を解説します。

借入額が高額になる

住み替えをおこなう場合には、現在の家の住宅ローンを完済してから、新居を購入するのが原則です。
住み替えローンを利用すれば、現在の家の住宅ローンを完済できていなくても、新たに家を購入できます。
言い換えれば、住宅ローンを完済していない人を対象にしたローンです。
そのうえ、新居の購入資金に現在の家のローン残債を合わせた金額が必要になるので、借入額は通常の住宅ローンよりも高額になります。
必然的にチェックする内容は厳しくなり、住宅ローンの審査に通った方でも住み替えローンの審査に落ちるケースは少なくありません。

担保以上の借入になる

金融機関は住宅ローンの返済が滞ったときに、担保の家を差し押さえて融資したお金の回収をおこないます。
住み替えローンの融資額は、新居の購入価格に現在の家のローン残債額を足した金額なので、担保にする家の価値より高額です。
支払いが滞ったときに担保を処分しても、貸した金額を回収できる可能性は低いでしょう。
金融機関が損害を負う事態を回避するために、返済能力について住宅ローンよりも厳しい審査がおこなわれます。
金利が高めに設定されているのは、支払いが滞った場合に金融機関がリスクを負う可能性があるためです。
融資額が大きい点にくわえて、金利も高くなるので返済の負担は大きくなります。
利用条件を満たしたうえで、金融機関の承認を得ないとローンを利用できないので注意が必要です。

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住み替えローンの審査～内容や利用条件

住み替えローンを利用するには、どのような条件を満たす必要があるのでしょうか。
融資額が担保額よりも高額になるために審査は厳しいとされていますが、チェックされる項目を把握しておけば対策もとれるでしょう。
住み替えローンを利用するための条件とチェックされる内容について解説します。

利用条件

住み替えローンを利用するために必要な条件は以下のとおりです。

●自分が住む住居を新しく購入する
●現在の家を売却しても住宅ローンを完済できない
●借入金の滞納履歴がない

住み替えローンでは新居を担保にするため、新たに自宅を購入する必要があります。
現在の家の売却後に実家や賃貸物件に住むのでは、担保にできる物件がありません。
物件を購入した場合でも、自分が住むのが目的ではなく賃貸用物件では利用できないので注意が必要です。
住み替えローンは、現在の家を売ったお金や自己資金でまかなっても、住宅ローンの残債がないと利用できません。
完済できる場合には一般の住宅ローンが組めるので、そちらをおすすめします。
借入金に滞納や未納があると金融機関の承認を得られる可能性は低いでしょう。
現在の家のローンを始めとして、カードローン・マイカーローン・教育ローンなどの返済状況や、クレジットカードの利用状況などが対象です。
指定口座への入金を忘れていて、残高が足りずに引き落としができなかった場合でも、滞納として扱われるので注意しましょう。

審査内容

住み替えローンの審査の主な内容は、現在の家のローンがいくら残っているか、年収・年齢・個人信用情報などです。
住宅ローンの残債が高額であるほど、融資する金額も高額になるので毎月の返済額も増加します。
滞りなく毎月返済できるのか、年収や勤務先、勤続年数などもチェックされるのが一般的です。
個人信用情報に滞納履歴や未払いの記録がないか確認されるので、該当する場合に承認を得るのは難しいでしょう。
個人信用情報の記録は返済完了日から5年で消えるとされています。
滞納のあるローンを完済してから5年が経過していれば、通過できる可能性があります。
新居の購入価格や担保評価額も対象です。
年収に対して借入額がどの程度の割合を占めるかを示す返済負担率がチェックされます。
住み替えローンでは新居の購入価格に現在の家の住宅ローン残債が加算される点に注意が必要です。
金融機関が算出する担保評価額と実際の購入金額に大きな差がある場合は十分な融資金額を得られない場合があります。

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住み替えローンの審査～通らないときの対処法

住み替えローンの審査は厳しく、申請しても通らないケースはあるでしょう。
通らなかったときにどのような方法をとれば、新居の購入資金と現在の家の残債を調達できるのでしょうか。
主な対処法として、つなぎ融資やダブルローンの利用がありますが、不動産会社に相談するのも方法のひとつです。
住み替えローンの審査が通らないときの対処法について解説します。

つなぎ融資

つなぎ融資とは現在の家の売却と新居の購入のタイミングが合わないときに、購入と売却のつなぎの間に借入ができる融資制度です。
融資を受けた資金で新居を購入し、現在の家が売れたときに融資額を一括で返済します。
融資期間は基本的に6か月〜1年とされており、金利の高い点が特徴です。
不動産会社の買取保証制度とセットになっているケースが多く、買い手が見つからず相場よりも低い価格での買取になる可能性があります。
現在の家の売却価格が低くなるリスクがあるので、買取保証制度と合わせて利用する際には注意しましょう。

ダブルローン

ダブルローンとは現在の家のローンを支払いながら新居のローンを組んで、同時期に2つのローンの支払いを続ける方法です。
審査に通れば現在の家のローンを完済していなくても、新居のローンを組めます。
現在の家に住みながら新居を購入できるので、仮住まいをする必要がありません。
ただし、毎月の支払金額はその分高額になるため、返済能力があるか厳しい審査がおこなわれるでしょう。
現在の家を決められた期間内に売却できないと、金利の高いフリーローンに変更されるケースもあります。
ダブルローンを取り扱っている金融機関は少なく、一定の条件を満たす必要もあるため承認を得るのは難しい場合がほとんどです。
預貯金などの十分な資産がない場合には厳しい方法といえます。

不動産会社に相談

住み替えには多方面にわたる知識が必要なので、住み替えを希望する場合は早めに不動産会社に相談すると良いでしょう。
状況に応じて水回りなどのリフォームを行えば、想定していた金額よりも高値で売れる可能性もあります。
現在の家を高く売って返済額を減らせば、住み替えローンを組まなくて済む場合もあるでしょう。
新居の住宅ローンだけになれば、その後の返済計画を立てやすくなります。
不動産会社には豊富な経験と知識があるので、事前に相談すれば、状況に合わせた適切な提案を受けられるでしょう。

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まとめ

住み替えローンは新居の購入価格に現在の家のローン残債を加えた金額を融資するため、厳しい審査がおこなわれます。
チェックされる内容は、年収や個人信用情報、新居の購入価格や担保評価額などです。
審査が通らない場合には、つなぎ融資やダブルローンなどの対処法がありますが、慎重に検討する必要があるでしょう。