不動産における相続税評価額とはなにか？家屋や建物と土地の計算方法

相続の際に、やらなければならないことが多くて、何から手を付けたら良いのかわからず困っている方は少なくありません。
不動産においては、相続税評価額の知識を持つと、相続税の算出方法が理解できます。
そのため、この記事では不動産における相続税評価額とはなにか、そして家屋や建物と土地の計算方法をご紹介します。

不動産だけではない基礎知識として相続税評価額とは？

相続時に、相続財産がどの程度の金銭価値かによって、相続税の支払いが必要なのか判断します。
この相続税は、市区町村から通知などがあるわけではなく、納税者自らの申告が必要です。
その申告の際に、相続財産のすべてを評価して、総財産の金額を算出します。
しかし現金ならそのままの金額ですが、金銭価値がわからない財産などは、納税者が評価するのが難しいです。
基本的には時価で評価しますが、納税者が判断するのは難しいうえ、人によってバラバラでは困るため評価方法が決まっています。
その評価方法を基準に一つひとつ評価して、総財産の金銭価値を算出したものが相続税評価額です。

財産ごとに評価

財産とはいっても現金や預貯金はもちろん土地や家屋、建物や株式そして有価証券など、さまざまな種類があります。
国税庁が「財産評価基本通達」として、財産の相続税評価額を算出するためのルールを定めています。
相続税評価額は、財産の種類や特性によって、それぞれ異なる算出方法です。
そして、すべての財産を決められた評価方法にしたがって評価して、算出された評価額をもとに相続税が決まります。
つまり相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算するときに基準となる財産の価格です。

相続税

算出された相続税評価額をもとに、相続税を支払う必要があるのか否か、あるならいくらなのかがわかります。
そして評価額は、高ければ高いほど当然ですが、相続税の負担も大きくなるため重要な要素です。
そのため、相続税評価額を正しく把握して、適切に申告しましょう。
また、評価額を抑えるには、生前贈与や信託活用など事前に相続対策をおこなうのも1つの方法です。
これは安易にできないため、しっかり勉強をして、慎重に対策をしてください。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、不動産取得税や登録免許税の課税にも使われていますが、固定資産税や都市計画税の基準となる評価額です。
これは固定資産評価基準に基づいて、市区町村が3年ごとに評価をして、それをもとに決定しています。
そのため、固定資産評価額は納税者が算出する必要はありません。
固定資産評価額は、役所にある固定資産課税台帳や、市区町村から送付される固定資産税の課税明細書に記載されています。

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不動産における家屋や建物の相続税評価額の計算方法

不動産における家屋や建物は、故人が住んでいたのか、第三者に賃貸物件などで貸し出しているのかによって異なります。
たとえば、故人が住んでいた場合の計算方法は固定資産税評価額×1.0のため、固定資産税評価額がそのまま評価額です。
しかし、それぞれで計算方法が異なるため、項目別にご説明します。

一戸建てを第三者に貸し出している場合の計算方法

固定資産税評価額×（1－借家権割合）で、借家権とは、借手側が家屋を借りて使用する権利です。
借家権割合は家屋の評価額の30％と定められており、家屋の評価額から借家権の分を差し引けます。
たとえば、第三者に固定資産税評価額が2,000万円の家屋を貸しているとします。
家屋の評価額の30％が借家権割合なので600万円です。
家屋の評価額から借家権割合を差し引いて、2,000万円－600万円＝1,400万円になるでしょう。
計算式にあてはめると2,000万円×（1－0.3）＝1,400万円です。

賃貸物件を第三者に貸し出している場合の計算方法

固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）で、賃貸割合とは貸している部屋の床面積の割合を指していて、広くなるほど評価額が下がります。
たとえば、建物全体で床面積の合計が400㎡、そのうち貸している部屋の床面積合計が200㎡とした場合の賃貸割合は200㎡÷400㎡＝50％です。
そして、賃貸物件の建物部分の固定資産税評価額が1億円だとします。
家屋の評価額の30％が借家権割合で、賃貸割合は50％です。
家屋の評価額から借家権と賃貸割合を考慮して差し引いた額が8,500万円になるでしょう。
計算式にあてはめると1億円×（1－0.3×0.5）＝8,500万円です。

相続税評価額を下げて節税する方法

家屋や建物の相続税評価額の計算方法がわかると、節税する方法も理解できます。
たとえば、評価額が借家権割合30％で減額になるため、使用していない家屋は第三者に貸し出すと節税になるでしょう。
しかし親族間の無償での貸し出しや、相場よりも大幅に安い賃料の場合は、借家権割合30％で減額できません。
そして賃貸物件は、貸している部屋の床面積合計が大きくなると、評価額が下げられます。
そのため、できる限り空室を出さないようにすると節税になるでしょう。

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不動産における土地の相続税評価額の計算方法

土地の相続税評価額を計算する方法は、路線価方式、倍率方式の2種類です。
相続した不動産の土地が「路線価地域」か「倍率地域」のどちらか調べるには、国税庁のホームページに掲載されている路線価図や評価倍率表で確認できます。
また土地の地形や利用方法、契約方法などのさまざまな要素によって減額が認められます。
ここでは2種類の計算方法と、減額要素をご説明します。

路線価方式

路線価方式による土地の相続税評価額の計算方法は、路線価×各種補正率×土地面積です。
路線価をもとに土地を評価するのが路線価方式と言いますが、路線価とは、その道路に面している土地1㎡あたりの評価額です。
路線価は、国税庁ホームページの路線価図に記載されているため、確認して算出しましょう。
次の各種補正率とは、宅地の形状や位置などの特性を反映させるために適用する率です。
たとえば、路線価が30万円で各種補正率が1.0、土地面積が200㎡の土地だとします。
計算式にあてはめると、30万円×1.0×200㎡＝6,000万円です。

倍率方式

路線価方式が定められていない土地の相続税評価額の計算方法で、固定資産税評価額×倍率です。
倍率は、国税庁ホームページの評価倍率表に記載されているため、確認して算出しましょう。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円で倍率が1.2の土地だとします。
計算式にあてはめると、3,000万円×1.2＝3,600万円です。

減額要素

先ほどもお伝えしましたが、さまざまな要素によって減額が認められます。
この減額処理をしないと、正確な計算ができないため、相続税が過払いになってしまうでしょう。
まずアパートや貸家の敷地に使われている土地を、貸家建付地と言い、約20％の評価額を減額できます。
次に、借地権も相続税の対象で、評価額に借地権割合を差し引いて計算します。
この借地権割合は、国税庁ホームページの路線価図に記載されているため、確認して算出しましょう。
最後に500㎡以上の広すぎる土地のうち、次の要件を満たしていると、大幅な減額が認められています。

●地積が500㎡以上
●普通住宅地区か普通商業・併用住宅地区に所在する
●指定容積率が400％未満の地域

減額要素はこの3つで、わかりづらくて難しいと感じるでしょうが、相続税評価額が下がれば節税効果があります。
大幅な節税になる可能性もあるため、一度確認してみましょう。

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まとめ

評価方法に従い、各項目を評価して得られた総財産の金銭価値が相続税評価額となります。
不動産における家屋や建物は、故人が住んでいたのか、第三者に賃貸などで貸し出しているのかによって異なります。
土地の相続税評価額を計算する方法は、路線価方式、倍率方式の2種類です。