擁壁のある不動産はなぜ売れにくい？売却する方法を解説

不動産のなかには、買い手が見つかりにくい事情を抱える物件があります。
その一つが擁壁のある物件で、不動産売却に時間がかかることも珍しくありません。
そこで今回は擁壁とはどのようなものなのか、売れにくい理由や売却方法とともに解説します。

不動産における擁壁とは？

建物を建てるための土地は、必ずしも平らであるとは限りません。
敷地内や隣地に高低差があるとき、そのまま建築すると、荷重や圧力により地盤が崩壊するおそれがあります。
擁壁とは、このような高低差のある土地に組まれる壁状の構造物のことです。

擁壁が必要となるケース

では、擁壁が必要となる傾斜地・高低差のある土地とはどのような不動産が該当するのでしょうか。
自治体ではがけ条例により、擁壁が必要となる土地の基準を定めています。
基準は自治体により異なりますが、一般的には2m～3mを超える岩盤以外の土質において、傾斜が30度を超えるものと定めています。
兵庫県においては、がけ地に建物を建てる際、以下の安全措置を講じなければなりません。

がけの表面の中心線から、がけ上およびがけ下の建築物までの水平距離は、それぞれのがけの高さの1.5倍（がけの高さ2m以下の場合またはがけの地質により安全上支障がない場合においては1倍）以上としなければならない
ただし、擁壁を設けるなどして安全上の支障がなければこの限りではありません。
住宅用地などの不動産は十分な水平距離を取れない場合が多いため、実質的に傾斜地・高低差のある土地では擁壁が必要となります。

建築確認申請に時間がかかる

2mを超える擁壁を新設する際は、擁壁に対する建築確認申請が必要です。
そのため、擁壁が必要ない不動産と比較して着工に時間を要する傾向にあります。
また、すでに擁壁が存在する場合にも、現状のままで問題ないのかを確認しなければならない点にも注意が必要です。

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擁壁のある不動産が売れにくい理由

高低差のある土地は見晴らしが良いといった特徴がある一方、土砂災害のリスクを懸念する方がいます。
そのため、擁壁のある不動産は売れにくいと考えられています。
また、相場より売却価格が安くなるケースも少なくありません。
とくに安全性が確認できない危険な擁壁には注意が必要です。

擁壁の安全性が確認できないとどうなる？

何らかの不具合が生じている擁壁は、土砂災害のリスクがあり危険です。
以下に当てはまる擁壁がある不動産は、そのままの状態での売却は難しいでしょう。

●ひび割れや変形などが生じている
●二段積みなど異なる素材で組み上げている
●自然石を積み上げた擁壁である
●建築確認が取れていない擁壁である

危険な擁壁は外見で判断できるものばかりではありません。
一見すると問題がないようでも、地震や大雨などの自然災害で崩壊してしまうこともあります。
このようなリスクがあることから、安全性の確認が取れない擁壁を有する不動産は売却が難しい傾向にあります。
また、現行の建築基準法を満たしているかどうかもチェックすべきポイントです。
設置した当初は適法であっても、その後の法改正などで既存不適格となってしまうこともあるため、不動産売却時には注意しましょう。

所有者に管理責任がある

擁壁の管理責任は、その不動産の所有者にあります。
不動産売却すれば管理責任は買主に移りますが、状態の良くない擁壁は崩壊のリスクがあるため、不動産売買においても敬遠される理由の一つです。
たとえば老朽化した擁壁などは補修や再設置が必要となり、買主にとっても負担が大きくなってしまいます。
基準を満たしていない擁壁はがけとして扱われるため、そのままの状態では建物の建築・建て替えに制限が加わる点も留意しましょう。

工事費用の分だけ安くなる

擁壁に何らかの不具合があると、建物の新築や建て替え際には擁壁を改めて作り直さなければなりません。
擁壁の作り直しにかかる工事費用の分だけ、売却価格が安くなってしまうことがあります。
もし土地の価格が安いなどの理由で工事費用を差し引くとマイナスになるときには、売却が困難になってしまうため注意が必要です。

擁壁工事にかかる費用の目安
では、実際の擁壁工事にはどのくらいの費用がかかるのでしょうか。
擁壁工事にかかる費用の目安は、1㎡あたり約3万円〜15万円です。
たとえば高さ2m、長さ10mの擁壁を設置する場合、面積は20㎡となります。
このときの工事費用は60万円〜300万円が目安です。
また、すでに擁壁がある場所に作り直す際は、既存の擁壁の撤去費用（数百万円）も追加で発生します。
必要となる擁壁の面積や撤去費用の有無によっては、1千万円以上の費用がかかることもあるでしょう。

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擁壁のある不動産を売却する方法

売れにくい擁壁のある不動産でも、適切な対策を講じれば不動産売却は可能です。
どのような方法で売却できるのか、対策のポイントとともに確認していきましょう。

擁壁の安全性を確認する

高低差のある土地を売却する際は、まずは擁壁の安全性を確認しましょう。
買主の多くは、土地の安全性に強い関心を抱いています。
そのため調査の結果、問題がないことがわかれば安心して不動産購入に進めます。
擁壁の安全性については、建築士や建築調査会社ななどの専門家に依頼して調査をおこないましょう。

擁壁の補強工事をおこなう

擁壁の安全性が確認できなかったときには、補強工事をおこなってかは不動産売却するのもおすすめです。
もちろん補強工事をしないままでも売り出すことは可能ですが、安全性が確保されていない土地は売れにくく、大幅な値下げを要求される可能性も高いです。
そこで現行の建築基準を満たすよう事前に補強工事をおこなっておけば、早期の不動産売却が期待できます。

更地にして売却する

古い建物が建っている場合には、解体して更地にしてから売却する方法があります。
擁壁のある土地に建っている建物は、改築や建て替えにかかる費用は高くなる傾向にあるためです。
なお、再建築不可物件に該当している場合には注意が必要です。
再建築不可物件の場合、いったん建物を解体すると、新築できないおそれがあります。
擁壁のある土地では、接道義務を満たしていないなどの可能性が考えられるため、建物を解体する前に再建築可能な土地であるか確認することをおすすめします。

不動産会社の買取を利用する

擁壁のある土地のように、買い手が見つかりにくい物件は不動産会社の買取を利用するのもおすすめの方法です。
不動産会社であれば、擁壁の補強工事など特別な対応が必要な物件であっても買い取れる場合があります。
そして契約不適合責任への対策としても買取がおすすめです。
擁壁のように個人では不具合の判断がつきにくい構造物は、売主でも気が付かない不具合や欠陥が生じていることもあるのではないでしょうか。
契約不適合責任は擁壁についても適用され、物件に何らかの不具合や欠陥があるときには買主へ正しく告知しなければなません。
引き渡し後に告知していない不具合や欠陥が判明すると、買主から損害賠償を請求されるリスクがあります。
一方で不動産会社による買取であれば、売主は契約不適合責任を問われません。
不動産会社の買取を利用することで、引き渡し後のトラブルを回避できます。

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まとめ

売れにくいと考えられている擁壁のある不動産でも、安全性に問題がないことが確認できれば不動産売却は可能です。
ただし、不動産売却後に崩壊などが発生すると、買主から損害賠償を請求されるおそれがあります。
そこで不動産売却にあたっては、擁壁を有する不動産の取引実績が豊富な不動産会社へ相談するのがおすすめです。