二世帯住宅は売れにくい不動産！売却する際のコツもご説明

共働き世帯が増加している現代において、子ども夫婦が働いている間、祖父母が孫の面倒を見るなど、二世帯住宅には多くの利点があります。
親が亡くなった後に手放すケースもあるかと思いますが、二世帯住宅は売れにくい不動産とも言われていますが、ご存知でしょうか。
この記事では、二世帯住宅が売れにくい理由や売却の際のコツをご紹介しますので、売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

売れにくい不動産といわれる二世帯住宅の種類

二世帯住宅は形態によって大きく3種類に分類でき、それぞれ特徴があります。
まず、お持ちの住宅がどのタイプに該当するか確認してみましょう。

完全分離型

完全分離型は、親夫婦と子ども夫婦がそれぞれ一戸建ての住宅として独立した機能を持つ形態です。
たとえば、1階部分は親夫婦が使用し、子ども夫婦は2階部分で暮らすなど生活するスペースを完全に分離したタイプになります。
このタイプの場合、生活動線は重ならず、玄関を施錠すると互いの世帯の居住者は出入りできないなど親子の間でもプライバシーが確保されやすいでしょう。
電気や水道、ガスなどのインフラは各世帯に引き込み世帯別での契約になるので、使用料金の不公平感で親子が揉める心配がありません。
家を新築する費用が2戸分程かかってしまいますが、互いの空間を維持できる点がポイントです。
完全分離型は、双方の生活に深入りしすぎない良い方法である反面、双方のコミュニケーションが希薄になる心配が考えられるタイプです。

一部共用型

リビングや寝室などは各世帯で独立しているものの、玄関やキッチン、浴室など一部のスペースを双方の世帯が共有する形態を一部共有型と呼びます。
互いの専用エリアに自由に出入りできるため世帯ごとのプライバシーを守るのは困難になり、ほど良い距離感を構築するには工夫が必要になるかもしれません。
浴室などの共有スペースの利用時間や使い方について意見が対立することで、ストレスを感じる可能性もあります。
また、両世帯の音が聞こえやすく、トラブルにつながりやすい点もデメリットとしてあげられます。
一方で、完全分離型と比べて建設コストを抑えられる点は、一部共用型のメリットと言えるでしょう。

完全同居型

完全同居型は、寝室などを除いてキッチンや浴室、リビングなどの多くの生活スペースを両世帯で共有する形態です。
両世帯の距離感が近く、互いに助け合って過ごすには適していると言えるでしょう。
また、3種類の中で、もっとも建築コストを抑えられる点が大きなメリットです。
この形態は一般的な住宅と間取りがほぼ同じで、将来子世帯だけで暮らす際にも、親世帯が使用していた部屋を別の用途で利用し、そのまま住み続けることが可能です。
一方で、双方のプライバシーを確保できず、相手の生活に過干渉してしまう可能性が考えられます。
互いに生活のリズムが違うので、生活で発生する音に気を配るなどの必要がありストレスを感じるかもしれません。

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二世帯住宅が売れにくい不動産といわれる理由

お持ちの二世帯住宅を売却したいのに、売れにくいといわれ不安を覚えている方もいるでしょう。
解決策をみつけるうえで、二世帯住宅がなぜ売れにくいのかポイントを把握してみましょう。

需要が低い

核家族化の進行が進み、子ども世帯は親との別居を望む傾向があります。
不動産を購入しようとしている方の多くは夫婦、あるいは夫婦と子どもなどの家族構成です。
親世帯との同居を目的として中古の二世帯住宅を探している方に出会うケースは、ほぼありません。
このように需要が低いのが、売れにくい理由の1つになります。

売り出し価格が高くなる

二世帯住宅は新築時の工事費が高くなるため、売主は低い価格で売り出す決断がつきにくくなります。
通常の不動産売却と同じように、土地価格と工事費の減価償却を基に売却価格を設定すると、どうしても売り出し価格は割高になってしまうでしょう。
このため、中古住宅としては割高に感じる価格になり、買い手から敬遠されかねません。

生活スタイルにマッチしない

二世帯住宅は、親子双方の希望を融合してプランニングされており、それぞれの住宅に独特の個性があり、住宅の特徴が必ずしも買い手のニーズに合うとは限りません。
たとえば親の介護のために二世帯住宅を探しているとしても、廊下や浴室などに設置している手すりの高さが親の体に合っていなければ購入を見送るでしょう。
二世帯住宅に求められる条件は、水回りを別々にしたい、水回りは共有でも構わないがリビングは別にしたいなど、買い手ごとにさまざまです。
売主の事情による間取りや形態が買い手の希望に適合する確率が低いという点も、売れにくい理由の1つとして挙げられます。

心理的瑕疵

親が亡くなったのをきっかけに、二世帯住宅の売却をおこなうケースがあります。
親が息をひきとったのが住宅内でなくても、人の死を連想させてしまい、買い手から敬遠されがちになるのが実態です。
二世帯住宅が売りに出される理由は、家族の死や離婚、住宅ローンの滞納など負の要因が多くなります。
事故物件ではないため心理的瑕疵を問われるものではありませんが、住宅を購入する際に縁起を担ぐケースが多く、精神的に抵抗感を抱く方は少なくありません。

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売れにくい不動産といわれる二世帯住宅を売却するコツ

二世帯住宅が売れにくい理由を理解したうえで、どうすれば売却できるか考えてみましょう。
必ずしも売れないわけではないので、コツが何かを把握して売却に向けて弾みをつけてください。

リフォーム

完全同居型の場合には、通常の住宅と間取りが余り違わないので、そのまま売却を進められるでしょう。
一方、完全分離型や一部共用型の場合には、住宅を一般の戸建て住宅にリフォームする方法が考えられます。
ただし、構造が一般の戸建てと大きく異なるため1,000万円以上の高額な費用がかかるかもしれません。
売却金額を考えると、高額なリフォーム費用を負担するのは割に合わないので、リフォームは比較的小規模な住宅の場合に有効な方法と言えるでしょう。
また、中古住宅を購入する方のなかには、自分たちで好きなようにリフォームしたいと考えているケースもあるので、実施する際には十分に検討してください。

収益物件として扱う

完全分離型の場合には、賃貸物件やシェアハウスなどとして活用できるため、居宅でなく収益物件として売り出す方法も選択肢の1つです。
不動産投資家や、マイホームの購入と不動産投資を兼ねて賃貸併用住宅を探している方に売却できる可能性があります。
ただし、不動産投資家に売却するときには値下げを求められるかもしれません。
このため、収益物件として売却する場合には専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらうと良いでしょう。

売り出し価格を下げる

新築したときの建築コストが高いため売り出し価格が割高になってしまい、買主の選択肢から外れるケースが多くみられます。
しかし、売り出し価格を相場よりも下げると、買い手が見つかる可能性は高まるでしょう。

不動産買取業者

リフォームしても必ず買い手がみつかるわけではありません。
また、収益物件として扱う際には、不動産投資家から値下げを求められる可能性があります。
二世帯住宅を扱っている不動産買取業者の場合、そのままの状態で取り引きでき、買取価格に納得できれば1週間から1か月ほどで売買契約と物件の引渡しが可能です。
買取価格は、希望する金額よりも下がるかもしれませんが、売り出し価格を下げるのに比べると高確率で取り引きできます。
また、不動産会社と違い仲介手数料がかかりません。

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まとめ

二世帯住宅は、親との思い出が詰まっている大切な財産ですが、ニーズが少なく、リフォームしても必ずしも売れるわけではないため、売却は難しいと言えます。
その点、不動産買取業者を利用すると高確率なので、売却をお考えの方は検討してみてください。