相続登記とは？経費として扱える費用や注意点もご紹介

親が亡くなった際に財産を引き継ぐと、その財産には土地や建物も含まれる可能性があります。
このように不動産を引き継ぐ場合には、相続登記の手続きが必要になるのをご存じでしょうか。
この記事では、相続登記とは何かのほか、経費として扱える費用の種類や注意点をご紹介しますので、不動産を引き継ぐ予定の方はお役立てください。

相続登記とは

不動産の所有者が亡くなった場合、所有権は通常、配偶者や子どもなどに引き継がれます。
その際に必要な手続きの1つが相続登記であり、この手続きが未処理のままであるケースが社会問題となっています。

不動産に関する登記

日本においては、土地や建物の所有者の登録を法務局が所管しており、すべての物件について登記簿により整理されているのは多くの方が理解しているでしょう。
法務局で発行される証明書を確認すると、土地や建物の所有者を調べられる仕組みになっており、簡単に情報を取得できます。
相続登記とは、所有者などが亡くなった場合に、不動産の所有権を取得した方に名義を変更する手続きです。
所有者などが亡くなったとき自動的に登録内容が変更されるものではないため、手続きを怠ると、所有者名義が亡くなった方のままになってしまいます。

登記の義務化

これまで、相続に係る所有権移転登記をおこなうのは義務ではありませんでした。
それが要因の1つになり、手続きが未処理になったまま長い期間を経過している事例が発生しているのが実情です。
この結果、所有者不明の不動産が増え、それがさまざまな社会問題を引き起こしています。
たとえば、不動産を引継いだ方が、買い手が見つかったときに手続きしようと考えているうちに時間が経過してしまい、引継いだ方も亡くなってしまうケースが起きています。
この場合、所有権移転の手続きが複雑化してしまうため、その後に引き継いだ方が面倒な手続きの処理を見送ってしまうかもしれません。
実際に、不動産の購入希望者が法務局で所有者を調べても所有者がすでに亡くなっており、引継いだ方を調べても見つけられない場合があります。
また、国や地方自治体が道路や公園の整備をする際に、不動産所有者の特定に時間がかかり支障をきたしているケースもあります。
このような問題の解決に向け、2024年4月1日からは相続登記の申請を義務化するよう、国は法律を改正しました。
法改正により、不動産を引き継いだ場合には、取得から3年以内に所有権移転登記をしなければならなくなるのが、注意点の1つになります。
今後は、正当な理由がない場合、期限内に手続きを行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があるので注意が必要です。

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必要経費として扱える相続登記にかかる費用の種類

登記を申請する際、専門家へ依頼する場合には報酬を支払うのが一般的です。
このほかにも手続きを進めるうえで数種類の費用が生じますが、ここでは不動産所得や譲渡所得の申告において必要経費として扱えるものを紹介します。

登録免許税

不動産登記を申請する手続きのなかには、法務局に対して登録免許税を納めなければならないものがあり、相続に伴う所有権移転の手続きもその1つです。
相続に係る所有権移転を申請する際の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%になり、評価額が1,000万円のケースにおける登録免許税は4万円になります。
なお、遺贈によって相続人以外の方が所有権を取得し、所有権移転登記を行う場合の登録免許税は評価額の2%になるので、間違えないよう注意しましょう。

司法書士費用

所有権移転の手続きは自ら法務局でおこなっても構いませんが、専門的な知識が必要になるため専門家に依頼するのが一般的です。
主に司法書士に依頼するケースが多いですが、弁護士も手続きを代行できます。
一方、行政書士は不動産登記を代行できないので注意しましょう。
司法書士へ依頼する場合には報酬を支払う必要があり、金額は法律などで定められているわけではありません。
事案の内容による違いもありますが、遺産分割協議書の作成も含めて5～7万円の範囲になるのが一般的です。
司法書士事務所によって金額や扱い方法が異なるので、依頼する前にホームページなどで調べてみると良いでしょう。

各種書類の取得費用

所有権移転を手続きする際には、各種の書類を取り寄せなければなりません。
まず、登録免許税を算出するうえで、固定資産税評価額が確認できるよう固定資産評価額証明書を入手する必要があります。
この証明書は不動産が所在している市区町村の窓口で取得でき、市区町村により違いがありますが不動産1件あたり300～400円がかかります。
なお、市区町村によっては、固定資産評価額証明書の代わりとして利用できる不動産登記専用の評価証明書を無料で発行している場合もあるので、窓口で確認してみましょう。
また、亡くなられた方の出生から死亡に至るまでのすべての戸籍謄本などが必要になります。
戸籍謄本は1通あたり450円と定められており、仮に5通が必要な際には2,250円がかかります。
このほか、被相続人の住民票の除票を提出するよう求められるケースが考えられるとともに、相続人に係る現在の戸籍謄本や住民票が必要になるでしょう。
住民票や住民票の除票は市区町村により手数料に違いがあり、1通あたり200～400円程になります。
遺産分割協議をする場合は、すべての相続人に係る印鑑証明書を用意しなければなりません。
印鑑証明書は1件当たり200～400円になり、分割協議の際にそれぞれの人から提供してもらうと、窓口へ行く手間を省けるでしょう。
これらの書類を取得するためには時間と手間が発生するので、司法書士に対し所有権移転の手続きと一緒に依頼すると負担を軽減できます。
この場合、書類の取得手数料や交通費などが別途かかる可能性があるので、司法書士に手続きを依頼する前に確認してみてください。

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相続登記にかかる費用を必要経費にする際の注意点

登録免許税や司法書士への報酬、各種書類の取得費用は不動産所得や譲渡所得の申告において必要経費として扱えるので、節税に努めると良いでしょう。
ここでは、必要経費として扱う際に注意しなければならないポイントについてご説明します。

相続税における扱い

相続を受ける場合には、相続税に係る申告をおこなわなければならないケースが発生します。
この際、所有権移転の手続きにかかる費用は債務に該当しないため、税額を計算する際に債務控除の対象にはなりません。
ご自身で申告書を作成される際には、誤らないよう十分に注意してください。

相続人が複数のケース

引き継ぐ人が1人であれば問題は少ないですが、複数の場合には費用の負担者が誰であるか問題になるかもしれません。
たとえば、不動産を引き継ぐ方と不動産以外を相続する方が違っていて、不動産を引き継ぐ方が費用を負担するケースがありますが、これが不公平感の温床になりかねません。
このため、あとでトラブルにならないよう遺産分割協議などの際に話し合っておきましょう。

税理士への依頼

不動産所得や譲渡所得の申告において登記費用を必要経費として扱うとしても、複数の不動産のうち一部を売却するケースでは評価を按分して算出しなければなりません。
このように複雑な処理をおこなう際には、専門的な知識が必要になるでしょう。
自ら手続きするのが難しい場合には、無理をしないで税理士に相談されるようお勧めしています。

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まとめ

親が亡くなって引き継がなければならない財産の中に利用が見込めない不動産があっても、必ず相続登記をおこないましょう。
不動産に係る所有権移転の手続きや確定申告には専門的な知識が必要になるので、最寄りの専門家に依頼すると良いでしょう。