事故物件の相続税はどうなる？相続する判断基準とデメリットについても解説

相続した物件が事故物件だった場合、相続しようかどうか迷われる方もいらっしゃるでしょう。
事故物件は相続税評価が下がる傾向にありますが、通常と同様に相続税が発生します。
そこで今回は、事故物件を相続する方向けに、事故物件にかかる相続税、相続する判断基準とデメリットについて解説します。

事故物件を相続したときの相続税について

事故物件を相続したとき、相続税評価は下がる傾向ですが、相続税は納めなければなりません。
事故物件を相続したときの相続税について、以下に解説します。

事故物件の相続税は下がる

事故物件を相続した場合においても、通常の相続と同様に相続税を納めなければなりませんが、下がる傾向です。
国税庁によると、周辺エリアの入居状況と事故物件を比べたうえで、事故物件が著しく利用価値が下がっていると判断されると、評価額が下がるとされています。
つまり、周辺のマンション・アパートの入居率が満室に近い状態が続いているのに対して、事故物件の部屋は長期的に空室が続いている状態だと、利用価値が下がっているといえます。
もし、通常どおりの相続税を納めてしまった場合には、現地での調査や税務署の検討などを終えてから差額分が返還される可能性が高いため、必ず確認しましょう。

相続税について

相続税とは、相続が発生したときにかかる税金のことであり、総遺産額によって税額が異なります。
相続税には基礎控除額があり、総遺産額が基礎控除額を下回ると相続税は発生しません。
相続税を算出するためには、相続税評価額を把握する必要があります。
原則、預貯金や金融資産などは、相続が発生した時点での換金価値が相続税評価額です。
しかし、不動産は換金価値では相続税評価額が算出されません。
土地だと、路線価方式か倍率方式によって算出が可能です。
路線価とは、国税庁が毎年公表している評価額であり、相続税評価額の算出のために使用するものです。
評価額が知りたい土地に面した公道に、土地の評価額が設定されているため、敷地面積を掛け合わせて以下のように算出します。

●土地の評価額=1㎡あたりの路線価×土地の面積×補正率
評価額が設けられていない地域では、倍率方式によって以下のように算出します。

●固定資産税評価額×指定倍率
建物の評価額は、固定資産税評価額と同じです。

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事故物件を相続するかどうかの判断基準とは？

事故物件だと、相続したほうが良いケースと、そうではないケースがあります。
将来、メリットとなるのかどうかを考慮しながら相続を判断することが大切です。
事故物件を相続するかどうかの判断基準について、以下に解説します。

需要が高い地域にあるならば相続したほうが良い

事故物件がある地域が、人気エリア内だったり利用者数が多い駅から近かったりした場合、相続したほうが良いでしょう。
商業施設が多く生活利便性の高さから人が多く集まる、人気エリア内にあると、駅から少し離れた場所でも需要が見込めるからです。
また、市街地へのアクセスに優れている駅から近い物件だと、交通利便性の高さから、多くの需要が期待できます。
そのほかにも、需要が高い地域だと、賃貸併用住宅やシェアハウスなどの多様な施設への活用が可能です。

土地活用に向いているならば相続したほうが良い

事故物件の土地が充分な広さを持ち、駐車場やアパートなどの土地活用に向いているならば、相続したほうが良いでしょう。
駐車場やアパートなどの土地活用ができると、家賃収入としての収益が見込めるからです。
事故物件がある場所の用途地域によって建築できる建物が異なりますが、住宅地だとアパートやマンション、駐車場など多様な土地活用が期待できます。
マンションやアパートなどの集合住宅が多い地域だと、家財道具の保管ができるトランクルームでの土地活用もおすすめです。

需要が低い地域だと売却を検討したほうが良い

事故物件がある地域が、需要が低いエリアだったり駅から離れた場所にあったりする場合には、売却したほうが良いでしょう。
需要が低い地域とは、市街地から遠く離れていたり駅やバス停から離れていたりするエリアです。
需要が低い地域にある事故物件を相続したとしても、土地活用ができる可能性が低いといえます。
したがって、相続した後も、管理と維持費が負担となってしまいます。
需要が低い地域にある事故物件は、売却するか、住宅ローンが残っている場合には相続放棄を検討すると良いでしょう。

相続税が払えない場合は売却を検討したほうが良い

相続税が高額なため、相続財産を売却しなければ相続税が払えない場合は、売却を検討したほうが良いでしょう。
相続税は原則、定められた期限内に、現金で納めなければなりません。
万が一、現金で相続税を納められない場合には、延納・物納・借り入れ・売却の4つの方法があります。
それぞれメリットがある一方で、デメリットも大きいのです。
たとえば、延納や借り入れは利息負担から、本来収めるべき税額よりも多く支払わなくてはなりません。
物納は、審査が厳しかったり自分都合で選べなかったりします。
したがって、相続税が現金で納められない場合には、売却か相続放棄を検討しても良いでしょう。

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事故物件を相続するデメリット

事故物件を相続して所有していると、将来的にデメリットを生じる場合があります。
事故物件を相続するデメリットについて、それぞれ以下に解説します。

空室リスクを負う（アパート）

事故物件のアパートを相続する場合、事故による風評被害の影響によって、空室リスクを負ってしまうのがデメリットです。
アパート経営においては、固定資産税やアパートローン、管理費など多くの維持費が必要です。
入居者が募らなければ、アパート経営自体が危機に追いやられてしまいます。
また、事故による風評被害がすぐに終息するのは難しく、空室状態が長引く恐れも考えられます。

家賃が下がるリスクを負う（アパート）

事故物件のアパートの場合、事故による風評被害の影響で空室状態が続くと、家賃を下げなくてはならないのがデメリットです。
入居者を確保するためにも、相場よりも家賃を下げざるを得ないからです。
家賃を下げてしまうと、当初、計画していた家賃収入よりも減ることになるため、利回りが低下してしまいます。
また、築年数が経つにつれて空室リスクと家賃が下がるリスクもさらに高まります。
さらに、建物の劣化も進み、建物修繕費も高額になってしまうでしょう。
事故物件であるアパートの相続が将来的にデメリットとして感じられる場合には、売却を検討してみるのもおすすめです。

管理と税金が負担となる（空き家）

事故物件の空き家を相続した場合、管理と税金が負担となるのがデメリットです。
空き家は、放置したままの状態だと、急速に建物が劣化してしまいます。
劣化が進むと、治安に問題を生じたり地域住民の方に被害を与えたりする恐れがあるため、適切な管理が必要です。
また、管理を怠ると行政から勧告を受け、特定空家に指定されると、固定資産税の減免措置が解除されてしまいます。
事故物件の空き家を相続するのにデメリットを感じる場合には、売却を検討してみると良いでしょう。

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まとめ

事故物件を相続すると、相続税を通常と同様に納めなければなりませんが、下がる傾向です。
事故物件の需要が低かったり相続税が現金で払えなかったりする場合のほかにも、将来的にデメリットを感じる場合には、売却を検討してみると良いでしょう。