お持ちの不動産を、何らかの理由で任意売却しなければならない状態になることもあるでしょう。
任意売却は本人が手続きをすることが原則ですが、委任状を作成すると手続きの委任も可能です。
今回は任意売却に必要な委任状とは何か、委任状があっても委任できないケース、任意売却の委任するうえでの注意点をご紹介します。
任意売却をしたくても自分でできない事情がある方は、ぜひ参考になさってください。
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任意売却を委任したい！必要書類である「委任状」とは？
任意売却の委任状とは、任意売却の手続きを自分でおこなえない場合に、代理人に手続きを依頼するための書面のことです。
不動産を任意売却をしたいけど、病気をお持ちであったり海外などの遠方に住んでいたりといった理由で、不動産の所有者本人が手続きをおこなうのが困難な場合もあります。
もしくは多忙で不動産売却にまで手が回らないことや、不動産売却に関する複雑な手続きに対応できないこともあるでしょう。
しかし不動産価格はさまざまな要因で変動するため、売却のタイミングも大切です。
任意売却が困難であることを理由に不動産を放置してしまうと、所有する不動産の資産価値を下げることにもなりかねません。
このようなケースでは「誰かに不動産売却の手続きを依頼できれば…」と思うことでしょう。
そこで、委任状が重要な役割を果たしてくれます。
委任状を作成すると、信頼のおける方に任意売却の手続きを代理で進めてもらうことが可能です。
また委任状があるからといって、代理人が勝手に何でもできるわけではありません。
委任状には誰にどの範囲で代理の権限を与えるかが明記されるため、権利の行使が既定の範囲を超えないように線引きすることが可能です。
委任状の作成は、法律で義務付けられているものではありません。
そのため、家族に委任するのであれば「委任状なんていらないのでは？」と思う方もいるでしょう。
しかし、委任状がなければ代理人が行使できる権限の線引きがされず、認識違いによって本人と代理人の間でトラブルが起きてしまう可能性があります。
任意売却は専門知識が必要であり、大きな金額が動く取引です。
家族など親しい方に委任する場合であっても、大きなトラブルになる可能性は否めません。
任意売却におけるトラブルを避けるためには、多少面倒でも委任状を作成するほうが良いでしょう。
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委任状があっても任意売却を委任できないケースとは？
任意売却の委任は、委任状があれば必ずしも成立するわけではありません。
委任ができないケースでは不便を感じるかもしれませんが、一見不便なルールは売主を守るためにあるものです。
ここからは、任意売却を委任できない2つのケースについて解説します。
不動産の所有者が未成年である
まず1つ目は、不動産の所有者が未成年であるケースです。
売主が未成年の場合、委任状によって代理人を立てることが認められていません。
未成年は成人に比べて判断力が低いことが多く、不当な契約を結ばされる可能性があると考えられるからです。
もし未成年が所有する不動産の任意売却を委任する場合は、親権者や未成年後見人が未成年の代わりに手続きをします。
なお未成年後見人とは、親権者がいなくなった未成年の親代わりとなる法定代理人を指します。
不動産の所有者が成年被後見人である
2つ目は、不動産の所有者が成年被後見人であるケースです。
成年被後見人とは、認知症や加齢、精神上の障害などの理由で、本人の判断能力がないと家庭裁判所から審判を下されている方を指します。
成年被後見人は、売却の代理権を与える判断も正常におこなうことができません。
そのため不動産の所有者が成年被後見人の場合は、委任状を使った任意売却の委任はできないのです。
もし不動産の所有者が成年被後見人であれば、法定代理人である成年後見人が売却の手続きをおこないます。
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委任状で任意売却を委任する際の注意点とは？
任意売却にはさまざまな事情が含まれているため、委任の手続きは慎重に進める必要があります。
また、任意売却の代理人に適切に対応してもらうため、委任状の書き方にも注意しなければなりません。
最後に、任意売却を委任する際の注意点について解説します。
債権者へ事前に確認する
債権者への確認は重要な注意点です。
なぜなら、債権者によっては本人以外の手続きを認めない場合があるからです。
任意売却を委任する際は、必ず債権者への事前確認をおこないましょう。
どうしても出向くことができない事情を説明すれば、代理人による任意売却を認めてくれる場合もあります。
委任を認めてもらえたあとは債権者と所定の手続きを踏む必要があるので、これも債権者に確認しましょう。
白紙委任をしない
白紙委任とは委任する際に条件をつけず、すべてを任せることを指し、そのような委任状を白紙委任状と呼びます。
委任事項を空欄のまま委任状を作成すると「代理人は何をやっても良い」ということになり、本来の権限を越えたり、悪用されたりするリスクが高まります。
またこのような委任状に署名・捺印をしたとなると、万が一の事態が起きたときに救済措置を受けれないかもしれません。
白紙委任状でよく問題になりやすいのが「表見代理」と呼ばれるものです。
表見代理は3種類ありますが、一例として「権限外の行為の表見代理」をご紹介します。
AさんがBさんに依頼したのは不動産の抵当権設定の手続きであったにも拘わらず、BさんはCさんに不動産を売却してしまいました。
このとき、もしCさんに正当な理由があればCさんが不動産の所有権を取得し、白紙委任をしたAさんは不動産を取り戻せません。
このような越権行為による損失をなくすためにも、白紙委任状は避けて委任事項を明確に記載しましょう。
少々手間がかかりますが、空欄のない委任状を作成することは売却トラブルのリスクを下げることにつながります。
信頼できる相手へ委任すること
任意売却の委任では、信頼できる相手を代理人にすることが非常に大切です。
権利の範囲内で手続きをおこなってくれれば何も問題ありませんが、代理人が知らぬ間に越権行為をしてしまうことも考えられます。
さらに、場合によってはその責任を売主本人が負うこともあります。
不動産売買を委任する際は、本人に近い家族や親族、弁護士などの専門家を代理人にするケースがほとんどです。
売主の売却意思の確認は必要
委任状によって任意売却する場合でも、売主本人に売却の意思があるかを確認しなければなりません。
その理由は、捏造された委任状でないかを確認するためです。
例えば家族や親族が代理人となった場合、売主の印鑑や印鑑登録証などを比較的容易に手に入れられます。
委任状が悪用されていないかを把握するため、売主へ確認がおこなわれることを覚えておきましょう。
なお本人への意思確認は、不動産会社もしくは買主がおこないます。
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まとめ
病気をお持ちであったりや遠方にお住まいであったりという理由で、任意売却を委任したいと思う方は少なくありません。
委任の際はトラブルを防ぐため、代理人が家族などの近しい存在であったとしても委任状を作成しましょう。
また白紙委任状を渡すとトラブルを招く恐れがあるため、必要事項をきちんと明記しておくことが重要です。
注意点を押さえて委任状を作成し、スムーズに任意売却の委任をおこないましょう。
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