「抵当権消滅請求」と任意売却の関係とは？代価弁済との違いも解説

抵当権つきの不動産を売却する際に、重要なポイントのひとつが「抵当権消滅請求」です。
しかし聞き慣れない用語のため、「いつ」「誰が」請求できる権利なのか、分からない方も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、抵当権消滅請求の内容や、代価弁済との違い、請求する際のポイントをご紹介いたします。
明石市で不動産の売却や買い替えをお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

任意売却における抵当権消滅請求とは？

まずは抵当権消滅請求とはどのような権利なのかを見ていきますが、それを理解するためにはまず任意売却の仕組みも理解しておく必要があります。

任意売却とは？

意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、債権者の同意を得て、その不動産にかかる抵当権を外してもらい、売却する手法です。
抵当権は、債務者が住宅ローンを返済できなくなった際に、債権者がその不動産を担保にできる権利のことです。
債務者の返済が困難になると、不動産は抵当権を持つ債権者に差し押さえられ、場合によっては競売にかけられます。
債権者は抵当権を持つ不動産を売却することで、住宅ローンで貸し付けた資金を回収します。
したがって、抵当権は住宅ローンが完済されるまで外すことはできず、債務者はその不動産を売却することができません。
ただし、一定の条件を満たす場合には、任意売却が認められ、売却金額でローンを完済できなくても、抵当権を外して不動産を売却することができます。

抵当権消滅請求とは？

抵当権消滅請求とは、抵当権が付いた不動産の所有権を取得した「第三取得者」が、不動産の評価額に見合う申出金を支払うことで、債権者に対して抵当権の消滅を請求できる権利です。
本来、任意売却は債権者の同意が必要ですが、なかには債権者の同意が得られず、任意売却がおこなえないケースもあります。
そこで抵当権が付いたままで不動産を売却し、その不動産を購入した買主が抵当権消滅請求をおこなうことで、抵当権つき不動産を手放すことができます。
つまり抵当権消滅請求とは、任意売却の一種としても取り扱うことができるのです。

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任意売却における抵当権消滅請求と代価弁済の違いとは？

抵当権消滅請求と似た制度に「代価弁済」がありますが、実はこの2つの制度は似て非なるものです。
代価弁済とは、抵当権が設定された不動産の所有権または地上権を買い受けた第三取得者に対して、「債権者から」請求をおこなう制度です。
請求を受けた第三取得者は、その不動産の評価額に見合う代価を債権者に対して弁済することで、債権者は抵当権を消滅させます。

抵当権消滅請求と代価弁済の違い①：請求者

ここでの大きな違いは、抵当権消滅請求では第三取得者がアクションを起こすのに対して、代価弁済では債権者がアクションを起こすという点です。
代価弁済の場合、第三取得者は債権者からの申し出を待つ必要があるため、自分から抵当権の問題を解消することはできません。
一方で抵当権消滅請求は第三者取得者の任意で請求ができるので、第三取得者を保護するルールとしても機能しています。
また代価弁済を求められた第三取得者は、応じる義務はないため、抵当権を消滅させるかどうかを自由に選ぶことができます。

抵当権消滅請求と代価弁済の違い②：保証人

先述したように、抵当権消滅請求とは不動産の第三取得者のみが請求できるものです。
そのため保証人や債権者から抵当権消滅請求をおこなうことはできません。
一方で代価弁済は、債権者から「抵当不動産の所有権または地上権を買い受けた第三者」に対して、代価と引き換えに抵当権を外すことを提案できる制度です。
そのため所有権または地上権を買い受けた第三者が保証人の場合でも、代価弁済をおこなえるケースがあります。

抵当権消滅請求と代価弁済の違い③：不動産の取得経緯

抵当権消滅請求では、相続で取得した場合を除いて、第三取得者が不動産を取得した経緯についての制限はありません。
そのため売買だけでなく、贈与や財産分与で不動産を取得した場合でも、抵当権消滅請求をおこなうことができます。
しかし代価弁済における第三取得者は「売買の買受人」に限ります。
要するに、相続や贈与など、売買以外で不動産を取得した場合は、代価弁済をおこなえないようになっているのです。

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任意売却で抵当権消滅請求をおこなう際に注意すべきポイントとは？

以上のように、抵当権消滅請求は任意売却をおこなう際の選択肢のひとつとして、検討することができます。
しかし抵当権消滅請求は比較的複雑な制度でもあるため、実際に請求をおこなう際にはさまざまな点に注意も必要です。
ここでは抵当権消滅請求の際にチェックしておきたいポイントをご紹介いたします。

抵当権消滅請求のポイント①：債務者からの請求は不可能

たとえ第三取得者の条件を満たしていたとしても、住宅ローンなどで借金をしている債務者は、基本的にはその借金を返済しない限り、抵当権の消滅を請求できません。
なぜなら債務者に対して、債権者は不動産に抵当権を設定して、担保としておく必要があるからです。
借金をしている状態で抵当権を外してしまうと、無担保状態となってしまい、債権者にとっては大きな不利益となってしまいます。
そのため借金が残っている債務者からの抵当権消滅請求はできないのです。
また先ほど相続で不動産を取得した場合は抵当権消滅請求をおこなえないと説明しましたが、これは相続すると被相続人の債務も承継するためです。
くわえて債務者の保証人である場合も同様に、借金の返済義務があるため、抵当権の消滅を請求することはできません。

抵当権消滅請求のポイント②：請求する時期

抵当権消滅請求では、請求をおこなうタイミングにも注意しましょう。
住宅ローンを完済していない場合、抵当権者が競売をおこなって差し押さえの効力が発生する前に、抵当権消滅請求をおこなわなければなりません。
なぜならもし差し押さえが始まってしまうと、不動産を自由に処分することができなくなってしまうためです。
抵当権が付いた状態で売却する場合、タイミングについてもしっかりと買主に説明したうえで、売却すると良いでしょう。
また住宅ローンを完済した後であれば、抵当権者が不動産を担保にしておく必要がないので、消滅請求をすることができます。

抵当権消滅請求のポイント③：みなし承諾

抵当権消滅請求は、抵当権者全員に法律に則って作成した書類を郵送することでおこないます。
しかし書面でのやり取りであるほか、第三取得者が提示した申出金に抵当権者が納得しない場合もあるため、スムーズに承認してもらえないケースも多いです。
そのため第三取得者を保護する観点から「みなし承諾」というルールが設けられています。
これは抵当権者が書面を受け取った後、2か月以内に不動産を競売にかけなければ、抵当権消滅請求を承諾したとみなされるものです。
締め切りが設けられているため、請求をしたのにうやむやにされてしまった、というケースが防げるようになっています。
ただし申出金よりも売却したほうが良いと判断されれば、競売にかけられることは十分にあるので、その点には注意しましょう。

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まとめ

「抵当権消滅請求」とは、抵当権の付いている不動産を取得した第三取得者から、抵当権者に対して不動産評価額相当の申出金を支払うことで、抵当権の消滅を請求できる制度のことです。
似た制度に、抵当権者から第三取得者へ代価の支払いと引き換えに抵当権の解除を提案する代価弁済がありますが、第三取得者が請求できるなどの点で異なります。
申出金の請求については、債務者は請求できないこと、競売の差し押さえ効力が発生する前に請求することなど、みなし承諾があることをポイントとして押さえておきましょう。