相続する不動産が、アパートやマンションなどの収益物件に該当するケースがあります。
収益物件の相続では、相続前後に得た家賃収入をどのように扱うべきか悩まれる方が少なくありません。
そこで今回は、収益物件を相続する予定がある方に向けて、相続人の決め方や家賃収入の扱い方、相続した収益物件を売却するときの注意点について解説します。
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収益物件の相続人の決め方
相続人が複数いる場合、遺言書があるかどうかが重要なポイントです。
収益物件の相続人の決め方について、遺言書があるケースとないケースに分けて解説します。
遺言書がある場合の決め方
誰に収益物件を相続させるか遺言書に明確な記載がある場合には、記載された方がそのまま相続します。
収益物件の相続人は、収益物件そのものだけでなく、相続後に発生する家賃収入も得られます。
たとえば、遺言書に「収益物件は長女に相続させる」と記載されていたとしましょう。
このケースでは、法定相続人が複数いたとしても長女が収益物件を1人で相続し、相続後の家賃収入も受け取ります。
遺言書は収益物件の名義変更の際にも必要となるため、大切に保管しておきましょう。
遺言書がない場合
遺言書がない場合は、法定相続人全員で遺産分割協議を開き、相続人を決めなければなりません。
遺産分割協議がまとまったら、決定事項を書面にまとめて相続人全員の署名と実印を押印し、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には正式な書式や期限が決められていませんが、収益物件の名義変更の際にも必要な書類です。
遺産分割協議では、相続人同士で話しがまとまらず、揉めてしまうケースもあります。
相続税には申告期限があるため、話がまとまらないまま期限を過ぎることのないよう、揉めた場合は早めに専門家に間に入ってもらいましょう。
相続人の決め方で注意したいポイント
収益物件の相続人を決める際、共有名義はおすすめできません。
共有名義だと、家賃収入や管理費などの分配を決める際にトラブルになりかねないからです。
収益物件の大規模な修繕が必要になった際にも、共有者全員の同意を得なくてはならないため、スムーズな経営ができなくなる可能性があります。
このほかにも共有名義には多くのデメリットがあるため、できる限り、収益物件の相続人は1人に決めることをおすすめします。
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収益物件の家賃収入は相続財産として扱われるのか
たとえ遺産分割協議中でも、入居者がいる限りは家賃収入が発生します。
相続する予定の収益物件の家賃収入の扱い方は、相続開始前・相続開始から遺産分割協議成立前・遺産分割協議成立後の3つの期間によって異なるため、注意が必要です。
家賃が発生した時期と相続の関係を、あらかじめ確認しておきましょう。
相続開始前
相続開始前に発生した家賃収入は被相続人の財産であるため、相続財産として扱われます。
そのため、遺言書がなく、相続人が複数いる状態では、家賃収入も遺産分割協議の対象となります。
相続が発生した年の1月1日から相続発生日までに生じた家賃収入は、被相続人の所得です。
家賃収入の相続人は、相続発生後4か月以内に準確定申告をおこない、納税しなくてはなりません。
相続開始から遺産分割協議成立前まで
相続開始後から遺産分割協議成立前に発生した家賃収入は扱いが複雑であり、実際に法廷で争われたことがあります。
2005年9月には最高裁によって、相続開始から遺産分割協議成立までに得た家賃収入は、相続人全員が法定相続分に応じて受け取るとの判決が下されました。
これは、収益物件に限らず、名義変更前の相続財産は相続人全員の共有状態とみなされるためです。
相続した家賃収入は所得となるため、相続人は各自で相続開始の翌年2月中旬から3月中旬の期間に確定申告をおこなわなくてはなりません。
相続開始後から遺産分割協議成立前に生じた管理費や修繕費なども、法定相続分に応じて相続します。
遺産分割協議後
遺産分割協議後は、遺産分割協議によって決められた相続人が、収益物件の家賃収入を受け取り続けます。
したがって、この時期に発生した家賃収入は相続財産として扱われません。
管理費や修繕費、アパートローンの残債なども、収益物件の相続人が負担します。
遺産分割協議によって相続人が決まったら、トラブル回避のためにも収益物件の所有権移転登記を早めに済ませましょう。
収益物件を複数人で相続した場合は、各自の持分に応じた家賃収入を受け取ります。
確定申告では物件ごとではなく個人の収益を申告する必要があるため、各自でおこなわなければなりません。
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相続した収益物件を売却する際の注意点
空室が多く家賃収入が見込めなかったり経営が負担に感じたりする場合、相続した収益物件を売却したいと思う方もいらっしゃるでしょう。
相続した収益物件を売却する際には、いくつか押さえておきたい注意点があります。
相続した収益物件を売却する際の注意点について、以下に解説します。
売却のタイミングを見極める
相続した収益物件を売却する際には、市場の動向と納めるべき税金の額をよく考えたうえで、売却のタイミングを見極めましょう。
不動産の資産価値は、景気や、国や自治体が決める評価額によって変動します。
不景気の中で売却すると、安値での売却しかできなくなるかもしれません。
好景気の時期や、評価額が上がりそうな時期を見極めて売り出すと、高値での売却が期待できるでしょう。
不動産売却で利益（譲渡所得）が生じると、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税の額は売却のタイミングによって異なるため、節税のためにも、売却のタイミングを見極めることが大切です。
たとえば、相続開始から3年10か月以内に売却すると、相続税の一部を取得費に加算できる「相続税の取得費加算の特例」が適用される場合があります。
譲渡所得は「売却価格-取得費（売却した不動産の取得時にかかった費用）-譲渡費用（売却にかかった費用）」で算出し、ゼロかマイナスなら譲渡所得税は非課税です。
この特例が適用されると売却価格から差し引ける金額が増えるため、譲渡所得税の税額を抑えられます。
また、収益物件の所有期間によって、譲渡所得税の税率は異なります。
収益物件の所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超えている場合は20.315％です。
所有期間は被相続人が収益物件を取得した日から計算され、相続した日が起点ではありません。
相続時には、被相続人がいつ・いくらで収益物件を取得したのか確認し、節税に役立てましょう。
入居者への立ち退き勧告は売却の半年以上前におこなう
売却したい収益物件に入居者がいる場合は、立ち退き勧告をおこなう必要があります。
入居者の新居探しや引っ越し準備の期間を確保するために、売却の1年前、最低でも半年前には入居者に連絡しましょう。
しかし、立ち退き勧告の理由が売却である場合は貸主の都合とみなされるため、入居者に退去を強制することはできません。
トラブルを避けるためにもできる限り早めに勧告をおこない、丁寧に話し合いを重ねて円満な退去を目指しましょう。
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まとめ
収益物件の相続では家賃収入の扱いに注意が必要であり、相続開始から遺産分割協議成立前までに発生した家賃収入は相続人全員に分配されます。
収益物件の経営に負担を感じる場合などは、相続後に売却をするのも1つの方法です。
市況や税金の面から売却のタイミングを見極め、入居者がいる場合は売却の半年以上前に立ち退き勧告をおこないましょう。
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