高齢の親が実家に住んでいると、子としては心配な点もあり、できれば家を売って、親を安心できるところへ住まわせたいものです。
ただ一方で、譲渡所得の発生による介護保険料の負担増加を考えると、売らないほうが良いかもと思う方もいらっしゃるでしょう。
では実際に、不動産売却をすると介護保険料はどうなるのか、親の説得方法や売却時に注意すべきポイントについて解説していきます。
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不動産売却により上がる心配がある介護保険料とは
高齢化社会が進むにつれ、社会的な問題となっていくのが高齢者の介護サービスに関するもので、誰もが等しくそのサービスを受けるには安定的な財源が必要となります。
そこで設けられたのが介護保険制度で、これは被保険者がまず保険料を納め、将来的に介護が必要と認定されたときに介護サービスを利用できる制度です。
被保険者となるのは40歳以上の方で、65歳以上が対象の第1号被保険者と、40歳以上65歳未満の医療保険加入者が対象になる第2被保険者に分けられます。
介護保険料は、第1号被保険者と第2号被保険者の1人当たりの額が公平になるよう、人口の割合に応じて3年ごとに見直しをおこなっています。
2021～2023年度の保険料負担割合は、第1号被保険者は23％、第2被保険者は27％です。
また、第1被保険者については市町村が定めた基準額と、本人や世帯の所得に応じて設定されています。
一方の第2被保険者は、就業先で医療保険に加入しているのであれば、事業主と被保険者との折半となり、国民健康保険の被保険者の場合は、所得や人数など世帯単位で決まるのです。
こうしてみると、被保険者が納める保険料はどちらも所得によりその金額が決まってくるのがわかりますが、不動産売却で譲渡所得が発生した場合はどうなるのでしょう。
譲渡所得とは、不動産の売却代金からその不動産の取得や譲渡でかかった費用、売却時の控除額を差し引いた残りの額をいいます。
この譲渡所得がプラスになれば、個人の所得も世帯の所得も増えるため、原則としてはその額に応じて支払う保険料も増えてしまいます。
一方で、売却代金よりもそれにかかった費用のほうが多く、結果的に譲渡所得がマイナスになった場合は、所得が発生しないため保険料は上がりません。
ただし、2018年4月以降に売却したものに関しては、それがマイホームなど一部の不動産に限り譲渡所得が出ても保険料は上がらなくなったのです。
その背景には、東日本大震災が起きた際、震災によって不動産を売却するケースが増え、被災者に対して考慮が必要になったことが理由にあります。
介護保険料と譲渡所得の取り扱いが見直され、介護保険料の計算にも特別控除が適用できるようになりました。
つまり、不動産売却後に特別控除を適用し、所得を抑えることができれば、介護保険料も増えないことになります。
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介護を理由として不動産売却をしたいが親が反対する場合の説得方法
長年住み慣れた家を売るのは、親としては苦渋の決断となり、場合によっては売りたくないと反対する方もいるでしょう。
ただ、家族としては将来的なライフスタイルも視野に入れ、新たな生活へのステップのために売却したいと考えていることも多いものです。
そこで、反対する親を説得する方法として、空き家のリスクや税金面のデメリット、優遇制度が使えないことなどを説明しましょう。
まず、空き家は不審者のたまり場になる危険性があり、さらにそこで犯罪行ためがおこなわれるケースも珍しくありません。
放火や不法投棄などの被害に遭う恐れもあり、とくに放火は近隣への延焼も考えられるため、自分たちだけの問題ではすまされない事態にまで発展してしまいます。
また、空き家はそこに住人がいなくても固定資産税の支払い義務が発生し、ほかにも電気やガス、水道などが使える状態であればその基本料金などの維持費も必要となります。
税金面でいえば、その建物が都市計画法によって定められている市街化区域内にあれば、固定資産税以外に都市計画税も負担しなければいけません。
近年は地域によっては地価が上昇しており、それに伴って固定資産税も増加する可能性があるでしょう。
不動産の売却により譲渡所得が発生した場合、3,000万円の特別控除の特例といった優遇制度が利用できるため、ほとんどのケースでは所得税や住民税は発生しません。
ただし、その特例を適用するためには、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売ることが要件の一つとなっています。
その期間までに売却しなかった場合は、その優遇制度は利用できず、所得税・住民税の対象となってしまうのです。
さらにその税率は、空き家の所有期間が5年以内で約39％、5年を超えたもので約20％と高額となるため、できる限り早く売るのが得策といえます。
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介護をきっかけとして不動産を売却する際に気を付けたいポイント
親の介護をきっかけに不動産を売却する際には、売却を急いでいるケースも多いでしょう。
そのような場合でも、3つの気を付けるべきポイントを押さえておくと、売却での後悔が少なくすみます。
まず、1つ目のポイントとしては、信頼できる不動産会社を選ぶ点で、ひと口に不動産会社といってもそれぞれに得意分野があります。
賃貸物件を専門に扱うところ、管理に強みを持つところ、そして売却に関して広くネットワークを持つところもあり、利用目的に合った選び方が必要です。
ただ、どこを選ぶにしても基本は、「信頼できる会社である」のが前提となるため、その見極めが売れ方や価格に大きく影響してくるともいえます。
弊社は、地域密着の不動産会社で「信頼できる会社」を最大の強みとしています。
売主様の希望にあわせた戦略を立て売却活動をおこなっていますので、売却をお考えの方は一度ご相談ください。
2つ目のポイントは、売却活動を早くはじめることで、親がまだ健康でしっかりとした判断能力があるうちにおこなうのがおすすめです。
仮に親が認知症を発症した場合、意思確認が困難となるため、自宅を売る際は後見人を立てる必要があり、手続きや費用の面で負担が大きくなってしまいます。
また早めに処分できれば、その売却代金を介護費用の備えにもでき、ほかにもまとまった額であれば、投資など資産運用としての利用も可能となるわけです。
しかし、売り急いでしまうと逆に購入希望者に足元を見られ、結果的に相場よりも安く売るはめにもなるため、余裕を持った売却を心がけてください。
そして3つ目のポイントは、売却の翌年に確定申告を忘れずにおこなうことです。
譲渡所得で利益が出た場合は、次の年に確定申告をおこなう必要があり、これを忘れると無申告加算税などのペナルティを受けてしまいます。
その物件の所有者が親であっても、確定申告は子が代理人としておこなうことが可能です。
また、3,000万円の特別控除により税金の支払いがない場合も、確定申告は必要となるため注意が必要です。
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まとめ
今回は、不動産売却をおこなった際の介護保険料がどうなるのかを、反対する親を説得する方法、売却時に注意すべきポイントとあわせて解説しました。
不動産を売却して所得が発生した場合、その額に応じて介護保険料の負担が増加すると思われていますが、2018年度からは原則として税金への影響はなくなりました。
ただ、親を説得したうえで実家を売却するとなっても、いくつか注意すべき点もあり、とくに税金面においてはしっかりと理解する必要があります。
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