物件の売却を検討したとき、なかなか売れなくて困っている、という話を聞いたことはありませんでしょうか。
確かに、特に何も調べずにただ売るだけでは売れやすくすることはできませんし、長い間保有してしまって資産価値を下げてしまうことにもなります。
ここでは、不動産売却で家を売れやすくする方法や、高く売るポイントなどについて解説していきますので、参考にしてみてください。

家や土地を売れやすくする方法

内装のクリーニングを丁寧にしておく

不動産を売ることになったら、まずは買い手の方に内見などをしてもらうことになるかと思います。
そのとき、住んでいた当時のまま、掃除などがされていない状態だと、買い手は印象を悪くします。
中古物件になるとはいえ、買い手にとっては新しく住む家なので、なるべく綺麗な状態がいいと思うのが心理です。
内装のクリーニングはしっかりとおこない、綺麗な状態にしておきましょう。
このとき、家のなかでペットなどを飼っていたのであれば、消臭もしっかりとおこなっておかないと、買い手がペット嫌いであったときに売却できなくなる可能性が高くなるので注意しましょう。

外装は可能なら修繕しておく

外装に関しても、綺麗であるに越したことはありません。
普段から修繕をおこなっており、綺麗な状態を保っていたのであれば問題ありませんが、住んでから今まで一度も修繕をしていなかったとしたら、外装はある程度劣化している可能性があります。
見た目にも現れていると思うので、買い手にとってはあまりいい印象を持てないでしょう。
そうなると売却前に修繕しておいたほうがよいですが、修繕費用に対し、売却価格で元を取れなくなる可能性もあります。
修繕費用と売却価格を照らし合わせたうえで、元が取れるかを判断してから決めましょう。

境界を確定しておく

もしも現在所有している不動産の境界が確定していないのであれば、売却前に確定しておいたほうがよいです。
境界というのは、どこからどこまでが所有している土地なのかを示すもので、これが不明確だと正確な売却価格を決めることもできなくなるうえ、売却後もトラブルが発生する可能性があります。
境界は企業などに依頼すれば確定してもらえるので、事前に境界確定しておくことで不動産も売れやすくすることができます。

隣地を買い増してから売る

これはある程度資金に余裕がある場合の方法ですが、隣地が空き地となっており、買い手募集であるときに使える手段になります。
たとえば、不動産が売れない理由のひとつに、土地の小ささがあります。
購入してもいいけど、もう少し土地が広ければ、という方は、隣地を買い増してから売却することで購入してくれる場合があります。
ある程度の資金が必要になってくるので、資金に余裕があるときに検討するようにしましょう。

不動産売却で売れやすくするだけでなく高く売る方法

相場を自分で調べておく

近隣の不動産会社に、自身の不動産と同じ条件の場合、どれくらいで売れているかを確認しておきましょう。
自身で調べた価格と、不動産会社が提示してきた金額に差異があったときは、それを指摘することができます。
そうすることで相場よりも低く価格提示されたときは、それを指摘して、結果的に高く売ることができるようになります。

値引き交渉を前提とした価格設定をする

大抵の場合、不動産を購入しようという方は、値引き交渉を持ち込みます。
自身が売りたいと思っている価格よりも下げた金額を提示されることになるので、初めから少し高めに設定しておくことで、価格交渉で少し下がったときにちょうど自身の希望売却価格になる可能性が高くなります。
場合によっては想定していたよりも高く売ることもできるので、価格は少し高めに設定しましょう。
買い手は買い手で値引き交渉に成功したと思い、お得に購入できたと思ってくれるので、誰も損することはありません。

タイミングを考えてから売り出す

不動産にも売却のタイミングというものがあります。
年度末などは進学や就職、異動といった時期になるので、新居を探す人が多くなり、価格が高騰します。
そういったタイミングで売ることによって、売りやすくすることができるだけでなく、高騰に乗じて自身の物件も高く売ることができるようになります。
また、9月頃も異動が多い時期になるので、それを見越して7月や8月に引っ越しをするという人も多くいます。
年度末か7月、8月頃を狙って売る作戦を立てていきましょう。

売却には焦らない

売ろうという気持ちが先行してしまい、売却のスケジュールがうまく立てられないということがあります。
売却完了まではおよそ3か月から6か月程度かかるものと思いながら行動するようにしましょう。
スケジュールをしっかりと組んでおかないと、いつ売れるのかわからないという不安から、価格を下げてしまったりして結果的に希望価格で売れないということにもなります。
高く売るために、余裕をもってスケジュール調整しましょう。

不動産売却で売れやすくする際の注意点

内見者はお客さま

家を売るとき、内見者に家のなかを見てもらうことになります。
自身から見ると内見者は自身の家にずかずか入ってくる人のように感じられますが、先のことを考えると、内見者は自身の家を購入してくれるお客さまのような存在です。
接客業の経験があるのであればそのときのように対応し、なくてもお客さんを招き入れるつもりで対応しなければなりません。
もしも横柄な態度を取ってしまうと内見者も気分を害してしまい、購入しないということにもなりかねません。
それを繰り返して売却のタイミングがどんどんなくなってしまうと資産価値も下がってしまうので、なるべく丁寧な対応を心がけましょう。

売却時の契約書にはくまなく目をとおす

実際に買い手が見つかり、購入してくれるとなったときにも、気を抜かないようにしましょう。
売買契約書などの書類に目をとおし、自身に不利な条件などはないか、購入価格は希望していたものと同じかなど、不備がないかを要チェックしなければなりません。
また、自身も契約書に記載されているとおりの物件を引き渡せるかどうかを確認しましょう。
たとえば契約書には地中には何もないと記載されていても、実際には過去に利用されていた井戸などが発見されることも珍しくありません。
契約書に嘘の記載がされていると、損害賠償や契約解除にもなりかねないので、注意深く契約を進めていきましょう。

控除を使うときは確定申告が必要

希望とおりの価格で売却ができたとしても注意点があります。
基本的に、購入したときよりも高値で物件が売れたときは、税金が発生します。
この税金に対し、物件は3000万円の特別控除を適用することができます。
利益の3000万円までは税金が免除されるというものなので、かならず利用しておいたほうがよいですが、利用には確定申告が必要になります。
確定申告をするタイミングは、売却した翌年の2月16日から3月15日が一般的です。
忘れずにおこなわないと脱税になるので注意しましょう。

まとめ

不動産売却では、事前準備をしっかりとおこなうことで売れやすくすることができます。
面倒な手続きや注意点が多いのも事実ですが、これを怠らずにしておくと高く売ることにも繋がるので、面倒臭がらずにひとつひとつ丁寧におこなって、売却活動を進めていきましょう。

手堅く組んだつもりの住宅ローン、思いがけないアクシデントで返済に行き詰まり、自宅の売却を検討する方が増えてます。
愛着ある不動産を売却するからには、「少しでも有利な条件で」「生活再建に活かせる方法で」とお考えでしょう。
任意売却を正しく理解し実行すれば、その可能性は高まります。
この記事ではその全容を掴むため、任意売却とは何か、メリットとデメリットを解説しています。

自宅不動産を任意売却するとは？

まずは、住宅ローン返済の滞納が続くとどうなるのか、時系列にわけてみましたので確認しましょう。

返済滞納 1～3か月

この段階では、金融機関から支払いを催促する「催告書」や「督促状」が債務者の手元に届きますが、 競売へ移行されることはありません。
しかし、滞納1回目の翌日から、年利14.6％の損害遅延金が加算されます。
金融機関は、信用情報機関へ住宅ローン返済の滞納「事故情報」があると、それを速やかに報告しなければならない義務があります。
そのため、一般的には3回目の支払いが延滞した時点で、信用情報機関に事故情報が登録されることになるのです。
つまり、債務者が「ブラックリストに載る」とは、これを指します。

返済滞納4～6か月

この時期になると金融機関は「期限の利益喪失」という名目で、住宅ローンの一括返済を債務者に請求することができます。
それが不可能なら債権を保証している保証会社は、債務者に代わり金融機関へ「代理弁済」をおこないます。
これは債権者が保証会社に変更になるだけで、債務者の支払い義務は当然残ります。
滞納が6か月を過ぎると、保証会社は裁判所へ競売の申し立てをおこない、その後「競売開始決定通知」が債務者の手元に届くことになります。
このように、競売が決定されるまでの猶予期間は「6～7か月程度」と知っておいてください。

任意売却とは？

金融機関が裁判所を使い強制的におこなう競売と違い、民間業者の仲介により一般市場で、通常の取引と同じく担保不動産を売却する方法です。
そのため、ある程度の所有者希望も反映され、少しでも良い条件で物件を売却し、残債の軽減を可能とします。
ただし、融資を受けた金融機関（抵当権者）と、利害関係者（保証人・共有者）がいる場合は、全員の承諾が条件になります。
2009年リーマンショック時の「中小企業金融円滑化法」が、住宅ローンに苦しむ個人にも適用されるようになりました。
それ以来、市場に出回る競売の物件数は減少しつづけ、任意売却の物件数が増加する傾向が見られます。
住宅ローン返済の滞納が3か月になると、金融機関から「期限の利益喪失通知」が、同時に保証会社から「代位弁済通知」が手元に届きます。
もうこの段階になったら、任意売却を決断すべきでしょう。

自宅不動産を任意売却するメリット

ここからは実際に任意売却するメリットの具体例を、競売と比べて解説します。

競売より高値で売却ができる

競売の相場は市場相場の7割以下、立地が悪いと6割以下となることも珍しくありません。
任意売却は物件の市場相場と同等か、それに近い価格で売却することを目指します。
そのため、競売と比べ売却後の残債額を大きく減らすことができ、生活と収入に見合った無理のない残債返済計画（月額5,000円～3万円程度）の交渉が容易です。
売却後の生活再建に向けて、競売と比べて精神的に金銭的にも有利と言えます。

プライバシーが守られる

競売は、現況調査や入札用の室内外の写真撮影などを目的に、不動産鑑定士や執行官がひっきりなしに自宅に来ることになります。
そのため、室内外の写真や生活模様などの詳細が、新聞に掲載されインターネット上にも公開されます。
これでは競売の事実が、ご近所や親族に知られてしまいます。
その時に受ける精神的ダメージは、家族にストレスを感じさせることもあるでしょう。
一方、任意売却は通常売却と同じ流れで進めるため、強いストレスを感じることなく売却することが可能になるのです。

ある程度の要望を言える

家庭にはそれぞれの事情があるもので「子供の受験が迫っている」「新学期になったばかり」「家族の生活環境は変えられない」そんな思いも多いでしょう。
任意売却なら「引越しのタイミング」「売却後も住み続けるリースバック」などの要望が叶う可能性が高まります。

引越し費用や諸費用が売却代金から払える

不動産会社の交渉力によっては、売却代金から引越し費用を捻出してくれる場合があります。
不動産取引にかかわる「仲介手数料」「登記関連費用」そして「司法書士に払う費用」なども、大きな金額となり負担になります。
任意売却の場合は、これらの費用を事前に準備することなく、自宅の売却価格から払えることがメリットです。
ただし、分譲マンショの高額な管理費の滞納金、固定資産税や健康保険税など租税を滞納した場合の差入金などは自前の費用となります。

自宅不動産を任意売却するデメリット

苦悩する債務者の救世主のような任意売却ですが、メリットがあればデメリットもあります。

売却価格と売却期限を決めるのは債権者

金融機関にとっては、残債がある中で抵当権を外すことは異例なことになります。
そのため、決めごとはすべて金融機関側の意向に沿った内容になるでしょう。
売却金額を決定するのも金融機関、売却価格により回収金額が変わるため、市場相場に近い売りやすい金額を査定してきます。
そのため「もうすこし高く・長く」などの要望は、受け付けられません。
また売却期間も金融機関が決定しますが、それは債権者に与えられた競売までの猶予期間と理解しましょう。
猶予期間内に売却が成立しない場合は強制的に競売で処分され、その最終リミットは競売開札の前日までとなります。

自ら売り主として販売促進に努めなければならない

裁判所の主導でおこなう競売と違い、所有者が自分で仲介業者を探す、売主として物件の売却活動に積極的に協力する必要があります。
たとえば、通常売却のように内覧を希望する人全員に、隈なく家の中を見学させる必要があります。
その時の接待は不用ですが、購入希望者の内覧数だけ立会う必要があり、家族の時間を取られてしまうデメリットがあります。
その時、近隣にいろいろな問い合わせをする可能性もあり、ご近所の方に知られてしまうリスクも含んでいます。
しかし、スムーズに成功させるためにも、所有者は販売促進に協力する姿勢が大切となります。

デメリットと誤解される事柄には注意

判断を間違え機会を逃してはなりませんので、任意売却にまつわる勘違いや誤解を理解しておきましょう。
そのひとつ「ブラックリストに載ってしまう」ことは、任意売却が原因ではなく、住宅ローン返済の滞納によりそうなるので競売も同じです。
また「自己破産することになる」これも勘違い、以前の任意売却は自己破産手続きでの自宅処分方法であったため、今でも通説になっています。
自己破産するかどうかは自分で決めるもので、任意売却とは切り離して検討することです。
また「残債は払いたくない」「収入の目処が立たない」といった理由で、自己破産の申請をする方も多くいます。
そんなことから、任意売却すなわち自己破産とのイメージが広がり、誤解を生むようになったのです。

まとめ

任意売却は時間との勝負、競売までの猶予期間は初滞納から6～7か月程度、実質は4か月程度です。
そのため「必ず成功するとは限らない」ことも、念頭に置いてください。
なによりも、実績が豊富な信用のおける不動産会社に、早めに相談することをおすすめします。

事故物件の売却を検討されている方の中には、売却ができるのか不安に感じる方も多いかもしれません。
事故物件の売却方法は、通常の不動産売却とは異なる工夫が必要なため、ぜひ事前に確認しておきましょう。
今回は、事故物件として売却するメリット・デメリット、売却方法についても解説します。

事故物件として売却するメリットとは

ここでは、事故物件はどのような物件が該当するのか、また、事故物件として買主に知らせてから売却するメリットについてもご紹介します。

事故物件とは

そもそも事故物件とは、自殺や事件などで人が亡くなった物件のことをいいます。
自然死・転倒事故や誤嚥などによる日常生活の不慮の事故死、日常生活で使用しない共用部分で亡くなっている場合は事故物件に該当しません。
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」には、「人の死が取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない」と記載されています。
事故物件であることは、購入するかどうかの判断に重要な影響を及ぼすため、購入希望者への告知が必要です。
また、事故物件に該当しない自然死の場合でも、特殊清掃がおこなわれた場合や、事件性や周知性、社会に与えた影響が大きい場合は買主に伝えなければなりません。

メリット①告知することで売却後のトラブルを防げる

事故物件を買主に告知せずに売却すれば、後々トラブルに発展し損害賠償責任を問われる可能性があります。
売却後のトラブルを避けるためにも、事故物件であることを隠さず伝えることが大切です。
事前に告知し買主が了承のうえ契約すれば、売却後のトラブルへの不安がなくなり、ストレスなく取引を進められます。
人によって感じ方は異なるため、これぐらいなら大丈夫と自分で判断せずに、不安な点はすべて不動産会社に伝えるようにしましょう。

メリット②契約不適合責任のリスクを防げる

事前に事故物件であることを告知すれば、契約不適合責任のリスクを防げるメリットがあります。
契約不適合責任とは、取引した不動産に契約内容と異なる瑕疵（不具合）がある場合に、売主が買主に負わなければならない責任です。
たとえば、建物に雨漏りや設備の不具合があるにもかかわらず契約書に記載しなかった場合、買主は補修や代金減額請求、対応できない場合は解約や損害賠償の請求ができます。
契約不適合責任は、このような設備の瑕疵だけでなく、事故物件など目に見えない心理的な瑕疵も対象です。
心理的瑕疵は事故物件の他にも、近隣に火葬場やごみ焼却場がある場合など、人によっては不快に感じられる施設がある場合も該当します。
事故物件であることを契約書に記載しなければ、契約不適合責任に問われ損害賠償など予想外の費用がかかるかもしれません。
契約不適合責任によるトラブルを防ぐためには、事前に告知するだけでなく、契約書にも記載することが大切です。

事故物件として売却するデメリットとは

事故物件として不動産を売却する場合は、どのようなデメリットが生じるのか通常の不動産売却と比較しながらご紹介します。

デメリット①売却価格が低くなる

事故物件の不動産売却では、売却価格が相場よりも低くなることがデメリットです。
一般的に事故物件の売却相場は、自殺の場合が3割程度、他殺の場合が4〜5割程度と低くなります。
なかなか売却できずに放置していれば建物が老朽化し、ますます資産価値が低下し売却価格が下がることもデメリットです。
ただし、駅から近く人気のエリアにある、事故から数年間経過しているなど、物件の状況によってはそれほど価格に影響が出ない場合もあります。

デメリット②売却までの時間がかかる

事故物件の売却は、特殊清掃やリフォームが必要なケースも多く、売り出すまでに時間がかかることがデメリットです。
事故によるイメージの低下から、なかなか買い手が現れない場合は、さらに売却まで時間がかかるでしょう。
ただし、売却価格と同様に立地が良い人気のエリアの場合は、早めに売却することも可能です。
そのため、事故物件の売却では、売却価格や売却期間が立地や環境によって左右されると考えておきましょう。

デメリット③売却後に瑕疵が見つかる可能性がある

事故物件は相続によって所有するケースも多く、事故後に初めて室内に入ったという方も多いかもしれません。
住んでいれば気付けた瑕疵であっても、住んでいなければ気付かないまま売却してしまう可能性もあります。
売却後に契約書に記載のない瑕疵が見つかれば、契約不適合責任に問われるリスクがあります。
そのため、相続した事故物件を売却する場合は、雨漏りやシロアリの被害、設備の故障がないかなど、建物の状況を把握することが必要です。

事故物件を売却する方法とは

事故物件をできるだけ損せずに売却するためには、どのような工夫が必要なのでしょうか。
事故物件をスムーズに売却するための売却方法についてご紹介します。

リフォームやリノベーションをする

事故物件をスムーズに売却するためには、できるだけ事故のイメージを払拭させることが大切です。
そのためには、事故が起きた部屋をハウスクリーニングするだけでなく、リフォームやリノベーションをしてイメージを良くする方法があります。
リフォームやリノベーションをしてきれいな状態で売り出せば、購入希望者に与える第一印象も良くなるでしょう。
ただし、どこまでリフォームするかという判断は難しいうえに、購入希望者が解体を希望すれば、せっかくのリフォーム費用が無駄になってしまいます。
そのため、リフォームやリノベーションを検討する際は、不動産会社とも相談しながら進めることが必要です。

建物を解体して更地にする

リフォームやリノベーションでも売却が難しい事故の場合は、建物を解体して更地で売却する方法もおすすめです。
更地にすることで解体費用がかかりますが、マイナスなイメージが減少し売却もしやすくなるでしょう。
また、一戸建てを探している方だけでなく、土地を探している方にも物件をアピールできるため需要も広がります。
ただし、1月1日の時点で更地の場合は、建物がある場合に固定資産税が6分の1に軽減される小規模宅地の特例が受けられなくなります。
固定資産税の負担を軽減するためには、更地にしたら早めに売却することが必要です。
また、人によって受ける印象は異なるため、建物をそのまま使いたいという方もいらっしゃいます。
そのため、解体を検討する場合でも、不動産会社の相談しながら進めていきましょう。

期間を空けてから売却する

心理的なマイナスイメージを軽減させる方法として、しばらく期間を空けてから売却する方法があります。
事故が起きた直後に売り出してもマイナスなイメージが強く、なかなか買い手が現れない可能性もあるためです。
時間が経過するほど事故へのイメージが薄くなり、気にしない方も増えてくるでしょう。
ただし、そのまま家を放置していては、固定資産税や維持費もかかり、所有していてもマイナスの資産となってしまいます。
そのため、期間を空けて売却する場合は、しばらく家を賃貸物件として貸し出す方法を検討しましょう。
購入するより借りるほうが抵抗は少なく、入居希望者が現れる可能性もあります。
また、更地にしても売却できない場合は、月極駐車場やコインパーキングとして活用する方法もおすすめです。
売却までに人に貸し出すというワンクッションを置くことで、購入希望者の抵抗感が薄れ売却がしやすくなるでしょう。

まとめ

事故物件として売却する際は、売却後のトラブルを避けるためにも買主への告知義務に注意が必要です。
事故物件の売却では価格が安くなるなどのデメリットがありますが、立地や環境によってはそれほど影響しない場合もあります。
マイナスなイメージを減少させる売却方法を知って、スムーズな不動産売却を目指しましょう。

住宅ローンの滞納が続くと、最終的には自宅が競売にかかり、強制的に退去を迫られます。
競売を避けるためには、どのような流れで競売が開始されるのかを把握し、早めに対処することが必要です。
今回は、不動産売却における競売と任意売却との違い、競売のデメリットや流れについて解説します。

不動産売却における競売とは？任意売却との違い

不動産売却における競売とは、どのような場合で利用されるものなのか、また、競売とよく比較される任意売却との違いについて解説します。

不動産売却における競売とは

競売とは、所有者の意思で売却するのではなく、裁判所の権力によって強制的に不動産を売却することです。
住宅ローンの滞納が続くと債権者はローン残高の回収のため、裁判所に競売の申し立てをおこないます。
競売は裁判所主導でおこなわれ、所有者の意思とは関係なく不動産売却の手続きが進みます。
なぜ、住宅ローンの滞納で競売になるのかというと、住宅ローンの融資の際に抵当権や根抵当権といった担保権を不動産に設定をしているためです。
不動産が融資を受ける際の担保となっているため、住宅ローン返済が滞ると金融機関は担保権を行使し、競売手続きを進めることが可能になります。

任意売却との違いとは

住宅ローンの返済が滞ったときの対処方法として、競売の他に任意売却という不動産売却方法があります。
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しいときや、売却しても住宅ローンを完済できない場合に、借入先である金融機関の同意を得て不動産売却をすることです。
裁判所が主導で売却する競売とは違い、任意売却は通常の売却方法と変わらないため、引っ越し日など売主の希望が反映されやすくなります。
住宅ローンの滞納が続けば数か月後に競売にかけられますが、任意売却ではより多くの債務を回収できるため、金融機関から同意を得られる可能性があるのです。
ただし、複数の債権者がいる場合は、すべての債権者から任意売却への同意が必要になります。
また、任意売却でも返済しきれない残債は、分割で返済していくなど競売とは異なる特徴があります。

不動産売却における競売のデメリットとは

競売が開始されるとどのようなデメリットがあるのか、通常の不動産売却や任意売却と比較しながら解説します。

デメリット①売却価格が低い

競売による売却価格は、通常の不動産売却と比べ、5〜7割程度と低くなることが一般的です。
競売になっても債務がなくなる訳ではないので、売却価格が低ければそれだけ残債も多く残ってしまいます。
残債を分割して払える任意売却と違い、競売では一括での返済を求められることがデメリットです。
競売になった方が残債を一括で返済することは難しく、多くの方が自己破産を選ぶことになります。

デメリット②プライバシーが侵害される

不動産が競売にかけられると、裁判所の執行官や不動産鑑定士が現地調査のために家に訪れます。
また、競売の情報は新聞やインターネットなどにも公開されるため、近隣の方に知られる可能性が高いでしょう。
情報が公開されれば、落札目的で物件を見に来る不動産会社なども増え、プライバシーが侵害されるデメリットも生じます。
競売によるプライバシー侵害を避けるためには、滞納する前に不動産売却をするか、早めに任意売却を検討することがおすすめです。

デメリット③強制的に立ち退きを迫られる

競売で落札された後は不法占拠とみなされるため、早めに家を明け渡さなければなりません。
そのまま住み続けていれば、明け渡しの催告によって定められた日時に、立ち退きを強制執行されます。
任意売却と違い引越し費用は自分で用意しなければならないため、準備や資金の工面で余裕のない引っ越しとなってしまうでしょう。

競売に向いている方とは

売却価格が低く強制的に退去を迫られる競売ですが、なかには任意売却よりも競売に向いている方もいらっしゃいます。
最初から自己破産を予定しているならば、現在のローン返済がなくなる競売を選ぶと良いでしょう。
ただし、税金の滞納に関しては、自己破産をしても免除されないので注意が必要です。
また、任意売却ではすべての債権者の同意を得るなど手続きに手間がかかりますが、競売の場合は本人が動くことなく裁判所主導のもと手続きが進められます。
そのため、任意売却の手続きが煩わしいと感じる方は、最初から競売を選ぶという方法もあります。

競売による不動産売却の流れ

住宅ローン返済に困った際は、競売にかからないためにも早めの対処が必要です。
競売にかかるまでの流れを把握し、早めの対処法を検討しましょう。

競売までの流れ①住宅ローンの滞納により督促状が届く

住宅ローンの滞納が数か月続くと、金融機関より住宅ローンの支払いを促す督促状が届きます。
督促状が届いた時点で滞納分を支払えば問題ありませんが、通知を無視して放置していると、金融機関から支払う意思がないと判断されてしまいます。
この時点で支払いが難しくても、通知を無視せず早めに金融機関に相談することが大切です。
また、数か月滞納することで個人信用情報に事故情報として記録され、数年間はクレジットカードが作れない、ローンが組めないなどの問題も生じます。
そうなれば、不動産売却をして次の家を購入したいと思っても、住宅ローンが組めず物件の購入は難しくなるでしょう。

競売までの流れ②一括返済を求められる

住宅ローンの滞納が6か月程度続くと、債務者は期限の利益を喪失し一括返済を求められます。
期限の利益とは、ローンを毎月分割で支払うことができる権利です。
期限の利益を喪失することにより、今後は住宅ローンの分割返済ができなくなり、一括で返済しなければなりません。

競売までの流れ③代位弁済通知が届く

金融機関から一括返済を求められても返済できない場合は、保証会社が債務者に代わって代位弁済をおこないます。
保証会社による代位弁済がおこなわれると、今度は債権者が金融機関から保証会社に移行されます。
期限の利益を失っても、この時点で一括返済できれば競売にかけられずにそのまま家に住み続けられます。
しかし、住宅ローンの滞納をしていた方が一括返済をするのは難しく、多くの方が競売にかけられる流れに進みます。

競売までの流れ④競売開始決定通知書が届く

滞納が8か月ほど経過したあたりで、保証会社が裁判所に競売の申し立てをおこないます。
保証会社の申し立てにより競売が決定すると、裁判所より届く通知が競売開始決定通知書です。
競売開始決定通知書が届いた後は、早ければ4〜5か月ほどで強制的に退去を迫られると把握しておきましょう。
その後、現況調査の連絡書が届き、記載された日時に執行官と不動産鑑定士が訪れ現況調査をおこないます。

競売までの流れ⑤入札と立ち退き

現況調査の後は、入札の期間や売却基準価格などが記載された期間入札の通知が届きます。
期間入札の通知が届いてから2か月ほど経過すると入札が開始され、一番高い金額で入札した方が落札者となります。
落札者が決まり代金が入金されたら、不動産を退去しなければなりません。
住宅ローンの滞納から競売による立ち退きまでの期間は、おおよそ13か月〜15か月といわれています。

まとめ

住宅ローンの返済が滞りそのまま放置していると、最終的には自宅が競売にかかり強制退去を迫られます。
競売による落札は、通常の不動産売却と比べて売却価格が低く、引っ越し費用が出ないまま退去を命じられるなどデメリットが多くあります。
競売を避けるためには、早めに金融機関に相談し、不動産売却や任意売却を検討することが大切です。

不動産を売却した後に瑕疵が見つかった場合、修理や補修をしたり損害賠償を負うことになったりする恐れがあります。
安心して不動産の売却ができるように、事前に「既存住宅売買瑕疵保険」へ加入しておくのがおすすめです。
今回は、既存住宅売買瑕疵保険とはどのような保険であるのか、メリット・メリットについてもご紹介します。

家の売却に安心！「既存住宅売買瑕疵保険」とは？

既存住宅売買瑕疵保険とは、不動産を売却した後に瑕疵が見つかった場合でも、修理・補修費用や損害賠償金を代わりに支払ってくれる保険です。
以下に、既存住宅売買瑕疵保険の概要や保証対象、相場費用についてご説明します。

既存住宅売買瑕疵保険とはどのような保険？

既存住宅売買瑕疵保険は、不動産の売却後に瑕疵が見つかった場合に負わなければならない契約不適合責任の負担を軽減してくれる保険です。
契約不適合責任とは、売却後でも不動産の品質に問題があることがわかると、修理や補修費用の支払ったり、多額の損害賠償を負わなければならないことです。
また、売却時に気づかなかった瑕疵についても責任に問われる恐れもあります。
そこで、事前に既存住宅売買瑕疵保険に加入していると、保証範囲内にて、修理や補修費用、損害賠償金などを売主の代わりに支払ってくれます。
なお、保険の加入前に家の検査が必要な点と、既存住宅売買瑕疵保険法人とのやりとりには検査期間を通しておこなう点に注意してください。

保証内容

既存住宅売買瑕疵保険の保証内容は、戸建ての家の場合だと、基本的な構造部分と、雨漏り被害が起こる部分に限られます。
具体的には、家の耐力構造部分の性能が落ちたときや、屋根や外壁部分の性能が落ちて雨漏りが発生したときに保険の利用が可能です。
保険の利用ができた場合、保証額の範囲内にて、問題箇所を調査する費用や修理・補修費用のほかにも、入居者の仮住まいなどの宿泊費用も保険会社から支払われます。
契約不適合成立の保険期間は不動産の引渡し日から、1年間・2年間・5年間のどれかを選択して設定するのが一般的です。

保険費用の相場

既存住宅売買瑕疵保険の費用は、保証期間や保証限度額、家の広さから決まります。
たとえば戸建で「保険期間2年」「保証限度額500万円」「家の広さ125㎡以下」の場合の保険料は、約2.6万円です。
また、「保険期間5年」「保証限度額1,000万円」「家の広さ125㎡以上」の場合の保険料は、約5.5万円です。
このように、保険費用の相場は約2〜5万円になります。
さらに、保険加入前の家の検査費用として約5〜10万円の費用が必要な点に注意しましょう。

家の売却に安心！「既存住宅売買瑕疵保険」を利用するメリット

既存住宅売買瑕疵保険は任意で加入する保険です。
既存住宅売買瑕疵保険を利用するメリットについて以下にご紹介します。

トラブルに対処してもらえる

万が一家の売却後に瑕疵が見つかり、貯蓄額では補えないほどの瑕疵に対する請求額が発生した場合にでも、対処できるのが既存住宅売買瑕疵保険の最大のメリットです。
多額の修理や修繕費用や損害賠償額を支払うことになったとしても、保険会社が保証範囲内で支払ってくれます。
修理中に入居者の仮住まいが必要な際にも、宿泊費などを保険会社が支払ってくれるのもメリットです。
また、このようなトラブル時には、保険会社が購入者と直接対応してくれるため、売主にとって金銭面だけでなく精神面での負担も軽くなるでしょう。

安全性をアピールできる

既存住宅売買瑕疵保険に加入している家は、買主に家の安全性のアピールができるのがメリットです。
なぜならば、既存住宅売買瑕疵保険への加入には、ホームインスペクションという家の検査に合格する必要があるからです。
ホームインスペクションとは、専門家によって家の劣化や欠陥の有無、修繕するべき箇所などを調査する検査のことです。
検査に不合格になった場合は、補修などをおこない、合格になってから既存住宅売買瑕疵保険への加入が認められます。
このように、既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、専門家による検査がおこなわれた安全性の高い家であることもアピールできるのです。

優遇措置が受けられる

既存住宅売買瑕疵保険へ加入すると、買主側がいくつかの税金の優遇措置が受けられるため、購入意欲が高まり売れやすくなるのがメリットです。
買主が受けられる優遇措置は以下のとおりです。

●住宅ローン控除
●マイホーム買替えの特例
●登録免許税の軽減措置
●不動産取得税の軽減措置

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残債に応じて所得税が控除される仕組みで、大きな節税対策に繋がります。
マイホーム買替えの特例とは、買替えのために売却した家の譲渡所得にかかる税金を、先延ばしできる特例です。
登録免許税とは、所有権移転登記の手続きに要する費用のことで、軽減措置が受けられます。
固定資産税評価額に控除がおこなわれ、不動産取得税の軽減措置が受けられます。
また、税制における優遇措置のほかにも、自治体によっては補助金が受けられるのもメリットです。
買い手にとってメリットがある優遇措置があると、購入意欲が高くなることが期待できます。
優遇措置をアピールすることで、同じエリアに似たような家が売りに出されていた場合でも、買い手に選んでもらいやすくなるでしょう。

家の売却に安心！「既存住宅売買瑕疵保険」を利用するデメリット

前章では、既存住宅売買瑕疵保険に加入するメリットをご紹介しましたが、一方でデメリットもあります。
デメリットを理解したうえで、既存住宅売買瑕疵保険に加入するかどうかを決めることがおすすめです。
既存住宅売買瑕疵保険に加入するデメリットを以下にご紹介します。

費用がかかる

家を売却する際には、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消手続き費用、住宅ローン一括返済の手数料などの費用が必要です。
既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、さらに保険の費用を上乗せすることになります。
先述したように、既存住宅売買瑕疵保険は、加入時に約2〜5万円の費用と、加入前のホームインスペクションという家の検査に約5〜10万円の費用がかかります。
しかし、既存住宅売買瑕疵保険への加入には売主が全額負担する義務はありません。
買主側が負担することも可能なため、加入前に負担の割合について相談してみると良いでしょう。

古い家の加入時は注意

築年数が経っている家だと、家の検査であるホームインスペクションに合格できない可能性があります。
先述したように、ホームインスペクションに合格できないと、家の改修工事が必要です。
とくに、1981 年以前の家は、旧耐震基準の制度を利用して建てられているため、注意が必要です。
旧耐震基準で建てられた家だと耐震基準を満たすための改修工事が必要なため、高額な工事費がかかってしまいます。
築年数が経っている家の場合は、既存住宅売買瑕疵保険へ加入せずに、そのまま売却するか更地にして売却するのが良いでしょう。
まずは、不動産会社に相談するのがおすすめです。

まとめ

家の売却後でも瑕疵が見つかった場合、契約不適合責任に問われ、修理・改善費用や損害賠償の費用を請求される恐れがあります。
安心して売却ができるように、事前に既存住宅売買瑕疵保険への加入を検討しましょう。
既存住宅売買瑕疵保険への加入時には、保険金と家の検査費用が必要な点に注意してください。

不動産は所有しているだけで税金や維持管理の負担がかかるため、いらない空き家を手放したいとお考えの方もいるのではないでしょうか。
とくに相続で取得した不動産は、利用予定がないまま持て余してしまいやすいため、相続放棄が望ましいケースがあります。
そこで今回は、空き家を相続放棄する方法や注意点について解説します。

空き家の相続放棄とは？

相続放棄とは、すべての遺産を相続する権利を放棄することを意味します。
現金や不動産のようなプラスの財産だけでなく、ローンといったマイナスの財産も放棄することになります。
相続放棄を希望する場合は、相続開始を知ってから3か月以内に家庭裁判所へ申し立ててください。
相続放棄すると、空き家の固定資産税を納める義務がなくなるのが大きなメリットです。

空き家のみの相続放棄はできない

相続放棄をすると、すべての遺産に対する権利を失います。
そのため、不要な空き家のみを相続放棄して預貯金だけを相続するといったことはできません。
プラスの財産の範囲で相続する限定承認でも、空き家はマイナスの財産ではないため、空き家だけを手放すことはできない点に注意しましょう。
したがって、資産よりも負債のほうが大きい場合に相続放棄するケースが一般的です。
いったん相続放棄すると撤回もできないため、慎重な判断が必要です。

相続放棄した空き家はどうなる？

民法では、配偶者と血族を法定相続人として定めています。
空き家などの遺産は、上位の法定相続人が相続する権利を有しており、相続放棄したときには下位の法定相続人へ権利が移ります。
法定相続人の順位は以下のとおりです。

●配偶者：常に相続人となる
●第1順位：子や孫などの直系卑属
●第2順位：父母などの直系尊属
●第3順位：兄弟姉妹

たとえば相続人の子が相続放棄したケースでは、次順位である父母が権利を得ます。
なお、相続放棄したときには代襲相続人も相続権利を失います。
相続放棄すると、そもそも相続人ではなかったという扱いになるためです。
したがって今回ケースでは、子の代襲相続人である孫が新たな相続人となることはありません。
その一方で、子が先に亡くなっているケースでは代襲相続人である孫が第1順位となり相続する権利を有します。

トラブル防止のポイント
相続放棄により新たな相続人となる親族がいる場合には、トラブル防止のためあらかじめその旨を伝えておくことが大切です。
相続放棄は3か月以内と期限が定められているので、下位の法定相続人が知らぬ間に相続が完了してしまう恐れがあるためです。

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相続放棄した空き家の管理責任とは？

上位の法定相続人が相続放棄するような空き家は、下位の法定相続人にとっても不要であるケースがほとんどです。
もし新たな相続人が見つからなければ、空き家の管理責任は元の相続人に残ります。
では、相続放棄した空き家の管理責任の範囲はどこまで及ぶものなのでしょうか。
2023年4月に施行された改正民法のポイントとともに確認していきましょう。

旧民法における管理義務

旧民法では、自分が管理・把握していない不動産についても管理責任がありました。
そのため、親と同居していなかった子であっても、相続放棄した実家の建物（空き家）の管理は続けなければならず負担は大きいものでした。
空き家だけでなく、山林や原野といった活用が難しい土地についても相続人は管理責任を負わなければなりません。
自分で管理することが難しい場合には、相続財産管理人を申し立てる必要があります。
しかし申立にあたっては、数十万円～100万円の与納金を納めなければならず、金銭的な負担も問題となっていました。

改正民法のポイント

改正民法では相続放棄した空き家に対する責任の範囲について、以下のポイントが定められました。

●その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているとき
●相続人または相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間
●その財産を保存しなければならない

それぞれのポイントについて確認していきましょう。

その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているとき
「その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているとき」とは、相続放棄した時点で住んでいる・利用していることを意味します。
たとえば、親と同居していた長男と住まいは別であった次男のケースで考えてみましょう。
長男と次男がそろって相続放棄したとしても、保存義務を負うのは現に占有していた（親と同居していた）長男のみです。

相続人または相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間
「当該財産を引き渡すまでの間」とは、保存義務が発生する場合の期間のことです。
ここでいう清算人とは相続財産管理人のことで、役目は旧民法のときと変わりません。
空き家を継承するほかの相続人が決まるか、相続財産管理人の申し立てをするまでは、元の相続人に保存義務があります。

その財産を保存しなければならない
旧民法において、新たな管理者が決まるまでは空き家の管理義務がありました。
それが改正民法では「保存」となったため、保存義務と呼ばれています。
ここでいう「保存」とは、必要最低限の保存行為をおこなえば良いことになりました。
空き家であれば、積極的な補強工事までは必要ありません。

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相続放棄せず空き家を手放す方法とは？

相続放棄以外で空き家を手放す方法には、不動産売却と寄付の2種類があります。
それぞれどのような方法なのか、ポイントとともに確認していきましょう。

不動産売却する

空き家の処分方法でまず検討したいのが、不動産売却です。
空き家の状態が良い・需要の多いエリアに所在しているなどの条件なら、中古住宅として売却できる可能性があります。
不動産市場における新築の価格は上昇基調にあり、手頃な価格で購入できる中古住宅を探し求める方は増えているためです。
そのような買主の多くはリフォームを前提として中古住宅を探しているため、修繕できる範囲であれば多少の不具合があっても不動産売却は可能です。

古家付き土地として売却する
建物の状態が悪くても、立地条件に恵まれていれば古家付き土地として売却できます。
建物部分に値段はつかないものの、解体の手間をかけずに不動産売却できるメリットがあります。
たとえば再建築不可物件など、更地にしてしまうと新たな建物を建てられないような土地は、空き家を残した古家付き土地としての売却を目指すことになるでしょう。

隣地の所有者と交渉する

土地は一般的に、広ければ広いほど資産価値は高まります。
そこで、隣地の所有者に対して売買交渉するのもおすすめです。
隣地が狭小地や不整形地のような場合には、土地の資産価値が向上するため購入してもらえる可能性が高いでしょう。
なお、不動産売買は権利関係の所在など、明確にすべき項目が多岐にわたります。
そして手続きも複雑なので、売却先が決まっている場合でも不動産会社を通すことをおすすめします。

第三者へ寄付する

不動産売却が難しいときには、自治体や法人に寄付して手放す方法を検討してみてはいかがでしょうか。
買い手が見つかりにくい不動産は、売却活動と並行して寄付先を探すのもおすすめです。
ただし、活用が難しい不動産の場合は寄付を受け入れてもらえる可能性は低いでしょう。
また、寄付の相手が個人の場合には受贈者に対して贈与税がかかるおそれがあるためご注意ください。

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まとめ

空き家を相続放棄しても、必要最低限の保存義務は残ります。
旧民法の頃より責任の範囲は限定的となっているとはいえ、相続財産管理人の申し立てが必要となるなどの状況は変わりません。
そこで、活用予定のない空き家の相続が発生しそうな場合には、不動産売却などの処分方法も視野に入れながら準備を進めていきましょう。

不動産は、購入時より売却時のほうが価格が下がっています。
それは、経年劣化によって資産価値が減少してしまうからです。
資産価値は、耐用年数を基準に決まりますが、一体どのような基準なのでしょうか？
本記事では、不動産売却において知っておきたい耐用年数について解説しています。
建物構造別にもご紹介しているので、売却を検討してる方はぜひ参考にしてみてください。

不動産売却における耐用年数とは

不動産売却において、耐用年数は重要なポイントとなります。
というのも、築年数の経過とともに減少してしまった資産価値は、耐用年数を基準にするからです。
不動産売却では物理的耐用年数・法定耐用年数・経済的耐用年数の3つに分類され、それぞれ意味が異なります。
それぞれの特徴を知っておくと、売却のときに役立つでしょう。

物理的耐用年数

経年劣化によって建物が使用できなくなるまでの年数を意味します。
ただ不動産は使用状況によって変化しやすいため、用いられることはほとんどありません。
そのため、一般的にテレビやバッテリーといった家電製品に用いられています。
材質の品質や構造物の仕組みを維持するために欠かせない年数といえるでしょう。
この年数を過ぎると、満足に使用できなくなります。

法定耐用年数

建物の価値を公平に算出するために設定された年数です。
国によって定められ、税法上価値を有していますが、経過したからといって使用できなくなるわけではありません。
3つある耐用年数のなかでもっとも目にする機会が多く、不動産の種類や構造、用途によって一律に決められています。
建物の価値を判定するのに欠かせない年数でしょう。

経済的耐用年数

物の価値がなくなるまでの年数を意味します。
物が壊れるまでの年数を物理的耐用年数とすると、こちらは物の価値がなくなるまでを指しますが、経過したからといって使用できなくなるわけではありません。
また年数は、どれくらい劣化しているか、建物の機能やメンテナンスなども踏まえて算出されます。
公平性を出すために欠かせない年数といえるでしょう。
ちなみに不動産の耐用年数は、一般的に木造一戸建て住宅で22年、鉄筋コンクリート造のマンションで47年になります。
しかしこの年数は税務上の基準になるため、上記のような3つの耐用年数が用いられるというわけです。

建物構造別の耐用年数について

不動産売却をするうえで3つの耐用年数を知っておくことはとても大切です。
一方で、建物構造にも耐用年数が設けられています。
一般的に建物の種類は一戸建て・中古一戸建て・マンション・木造アパートに分けられますが、ここでは一戸建て・マンション・木造アパートの3つに分けて解説します。

一戸建て

先ほども述べたように、一戸建て住宅は22年の耐用年数が税務上の基準となっています。
しかし、この年数はあくまで新築の木造住宅を指します。
そのため、同じ一戸建てでも中古の木造住宅になると年数は短くなるでしょう。
また資産価値の計算方法も異なります。
新築木造住宅の場合、建物価格が4,400万円とすると、毎年200万円もの資産価値が減ります。
22年後には0円になるため、1年あたりの下落率は大きいことが分かります。
一方で中古の木造住宅は、（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20%という計算方法になります。
たとえば築10年なら耐用年数は14年です。
築年数が法定耐用年数を超えている場合は、×20%を忘れないようにしてください。

マンション

マンションは、一般的な鉄筋コンクリート造と高層マンションで多く用いられている鉄骨鉄筋コンクリート造では年数は微妙に異なります。
しかし、どちらの場合でも木造の建物構造よりは頑丈なため、一戸建てよりも長い47年が設定されています。
中古マンションは中古一戸建てと同様の計算方法になりますが、それでも一戸建てと比較すると資産価値の下落は低いといえるでしょう。

木造アパート

木造アパートに用いられている木造は、一戸建てとは異なる「木骨モルタル造」が採用されています。
木骨モルタル造の耐用年数は20年、一戸建てよりも短く、資産価値の下落スピードも速いため不動産売却をする際は査定結果も低くなりやすいでしょう。
以上のように、一戸建て・マンション・木造アパートそれぞれの建物構造において、もっとも耐用年数が長いのはマンションであることが分かりました。
また定期的なメンテナンスがしっかりおこなわれているマンションは、さらに年数が長くなるでしょう。

設備の場合

ちなみに、アーケードや日よけ設備などは8～15年といわれています。
金属製のものであれば15年は持ちますが、それ以外の設備は8年と定められているため、年数が経った設備は見直すようにしましょう。
とくに電気設備や給排水設備は扱い方によって年数は短くなります。

不動産売却時に重要な耐用年数と減価償却の関係

耐用年数についてご説明してきましたが、これらはすべて不動産の「減価償却」を計算するために定められたものです。
そして、経年劣化による資産価値の減少を減価償却費と言います。
不動産売却することでどれくらいの利益を生じたかの計算方法は「売却代金－取得費（減価償却費を引く）－手数料」になります。
ここでは、減価償却と減価償却費について解説します。

減価償却とは

不動産の取得費用を一定年数に分け、経費として計上することを減価償却と言います。
そして、不動産売却をした場合に減価償却費として計上します。
減価償却が必要になるのは、賃貸収入を得ている場合と建物売却時です。
アパート・マンションの経営で得た賃貸料は、確定申告をしなければいけません。
このとき、不動産所得用の経費として計上が可能になります。
もうひとつは、建物売却時です。
売却して得た利益を「譲渡所得」と言いますが、これにはさまざまな税金（所得税や住民税）がかかります。
また売却で得た利益ではなく、売却までにかかった費用を売却費用から差し引いたものを指します。
ちなみに、譲渡所得の計算方法は「収入金額－取得費－譲渡費用」になります。

減価償却の計算方法

減価償却費は、「取得費×償却率」で計算します。
その際、知っておきたいのが建物取得費・建物と土地の割合・物件の耐用年数・償却率です。
建物取得費は不動産の建物の分だけかかる費用のことで、土地は劣化しないため含まれません。
建物と土地の割合は、取得費を確認するために必要不可欠です。
売買契約書や譲渡対価証明書などに金額の区別が記載されていない場合、固定資産税評価額を参考に計算することができます。
償却率は、法定耐用年数をもとに国税庁の「減価償却資産の償却率表」から調べます。

不動産取得税の税率について

税率は、不動産の所有期間によって異なります。
所有期間は、短期譲渡所得が5年以下、長期譲渡所得が5年超です。
所得税は前者が30%、後者が15%になり、住民税は9％と%、復興特別所得税を含んだ合計は39.63%と20.315%となっています。
たとえ売却で大きな利益を得たとしても、前述したような税金が課される場合があるため、事前に確認しておくと安心です。

まとめ

不動産売却をするうえで、耐用年数を知っておくことはとても大切です。
なかでも法定耐用年数は建物の減価償却費を知ることにも繋がりますから、知っておくと役に立つでしょう。
また減価償却費は不動産取得税がどれくらい必要になるかもわかるため、きちんとした知識を得て不動産売却に用いてください。

不動産売却は、基本的に所有者しかできません。
ただ、所有者や不動産の共有者が行方不明で安否がわからない場合は、不動産売却を可能にする方法が2つあります。
そこで今回は、所有者や共有名義人が行方不明である不動産の売却方法について、失踪宣告を受ける方法と不在者財産管理人を選任する方法を解説します。

所有者が行方不明の不動産売却！失踪宣告の方法

不動産は、所有しているだけでも固定資産税がかかります。
空き家の場合は、定期的に管理をしないと老朽化が急速に進み、売れない状態になったり、「特定空家」に指定されて改善を求められたりする可能性がります。
そのため、使っていない不動産は早めに売却したほうが良いといえます。
しかし、不動産売却は、基本的に所有者しかできないため、所有者が行方不明だと手が打てないと思う方も少なくありません。
その場合は、「失踪宣告を受ける方法」と「不在者財産管理人を選任する方法」の2つの方法をおこなえば、所有者が行方不明でも不動産売却が可能です。
まず、失踪宣告を受ける方法から解説します。

失踪宣告とは

失踪宣告とは、行方不明で生死がわからない方を法律上死亡したものとする制度のことです。
失踪宣告には、「普通失踪」と「特別失踪（危険失踪）」があります。
特別失踪とは、行方不明者が戦争や船舶の沈没、自然災害などに遭遇して生死不明な場合に申し立てることができます。
これらの災難などが起こった1年後に失踪宣告を受けることができます。
一方、普通失踪とは、特別失踪に該当しない場合に受けることができます。
普通失踪は、申し立てができるのは、行方不明者の生死が7年以上わからない場合に失踪宣告を受けることができます。

失踪宣告の申し立て方法とは

失踪宣告を受けたい場合は、行方不明者の住所地を管轄する家庭裁判所に申し立てをします。
申し立てができるのは配偶者や相続人など、行方不明者と利害関係にある方です。
必要書類である行方不明者の戸籍謄本や戸籍附票、失踪を証明する書類などを準備して、申立書とともに提出します。
申し立てをすると行方不明者の調査や書類の確認などのあとに、公示催告と呼ばれる公告があります。
公示催告とは、官報や裁判所の掲示板によって、行方不明者本人や生存を知っている方へ届け出をするように催告することです。
期間を過ぎても届け出がなかった場合は、失踪宣告が確定されるます。
失踪宣告が確定したら、10日以内に行方不明者の本籍地または申し立てた方が居住している地域の役所へ失踪の届け出を提出します。
その際、家庭裁判所から交付された「審判書謄本」と「確定証明書」が必要となります。
なお、公示催告の期間は6か月ほど設けられるため、申し立てから失踪宣告を受けるまでは早くても半年はかかることを覚えておきましょう。

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所有者が行方不明の不動産売却！相続登記の方法

失踪宣告が確定して失踪の届け出をしても、すぐに不動産を売却できるわけではありません。
その時点では、不動産の所有者は行方不明者のままだからです。
先述のとおり、不動産売却は基本的に所有者しかできないので、売却前に「相続登記」をする必要があります。
相続登記とは「相続を原因とする所有権移転登記」のことで、所有権移転登記は不動産の所有者が変わったときにおこなう登記です。
失踪宣告を受けると、法律上死亡したものとみなされて相続が開始するので、このときにおこなう所有権移転登記は相続登記に該当します。

相続登記の方法

相続登記をおこなう際は、不動産を相続する方を決めて必要書類を準備し、法務局に申請します。
必要書類は、登記申請書のほかに、被相続人（失踪宣告が確定した方）の出生から死亡までの戸籍謄本や住民票の除票、相続人全員の戸籍謄本などです。
相続登記の必要書類は、相続財産の分割方法（遺言書・法定相続分・遺産分割協議）によって変わるので注意が必要です。
なお、相続登記はこれまで任意でしたが、2024年4月1日より義務化されます。
不動産の取得を知ってから3年以内に手続きをしないと、10万円以下の過料を科される可能性があるので注意しましょう。

不動産売却の流れ

相続登記の手続きが終了したら、不動産売却を進めることができます。
不動産売却の基本的な流れは、以下のとおりです。

●Step1：不動産の査定を受ける
●Step2：不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を始める
●Step3：買主が決まったら売買契約を結ぶ
●Step4：決済を終えたら不動産を引き渡す

なお、失踪宣告を受けた方が発見された場合は、家庭裁判所に失踪宣告の取り消しを申し立てる必要があります。
そして失踪宣告が取り消されると、原則として宣告される前の状態に戻す必要があり、行方不明だった方へ財産を返還しなくてはなりません。
その際は、売らずに所有している不動産は返還しなくてはなりませんが、不動産を既に売却ししていた場合は返還する必要はありません。
返還義務があるかどうかは財産の用途によって変わるので、判断に迷った場合は弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

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所有者が行方不明の不動産売却！不在者財産管理人

行方不明になっている方が所有している不動産を売却する方法には、失踪宣告のほかに「不在者財産管理人を選任する方法」があります。
失踪宣告と違う点もあるので、内容を把握しておくことをおすすめします。

不在者財産管理人とは

不在者財産管理人とは、行方不明者が所有する財産を本人に代わって管理する方です。
不在者財産管理人は、基本的に、財産の保存行為と管理行為が認められていますが、不動産売却については処分行為に当たるため、認められていません。
しかし、家庭裁判所の許可を得た場合は、不動産売却も可能となります。
失踪宣告を受けると行方不明者は死亡したものとみなされますが、不在者財産管理人は行方不明者が生存していることを前提として選任されます。
また、失踪宣告は定められた期間が過ぎないと申し立てができないのに対し、不在者財産管理人には期間の定めがないことも2つの方法の違いです。
ただし、不在者に該当するのは、「生死不明で当分帰ってくる見込みがない方」なので、不在の期間が短い場合は認められない可能性もあることに注意が必要です。

不在者財産管理人を選任して不動産売却をする流れ

不在者財産管理人の選任から不動産売却までの流れは、以下のとおりです。

●Step1：不在者財産管理人の候補者を選ぶ
●Step2：不在者財産管理人の選任を申し立てる
●Step3：不動産の売却許可を申し立てる
●Step4：不動産売却を進める

不在者財産管理人になることができるのは、「行方不明者と利害関係のない方」です。
候補者が決まったら必要書類や収入印紙などを準備して、家庭裁判所へ選任の申し立てをします。
申し立てができるのは「行方不明者と利害関係のある方」で、候補者とは違うことに注意が必要です。
申し立てから選任までは、一般的に2～3か月ほどで完了します。
選任されたら不動産売却の許可を裁判所に申し立て、許可を得たあとに売却を進めることができます。
なお、行方不明者の単独名義である不動産だけではなく、行方不明者が共有者の1人である共有名義の不動産も、そのままでは売却ができません。
共有名義の不動産を売却する際は、共有者全員の同意が必要になるからです。
不在者財産管理人を選任すると、そのようなケースでも売却が可能になるので、必要に応じて検討しましょう。

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まとめ

不動産は所有しているだけで固定資産税がかかり、空き家の場合は管理をしないと老朽化が急速に進みます。
所有者が行方不明になっている不動産でも、失踪宣告を受けるか不在者財産管理人を選任すると売却が可能なので、負担が大きいと感じる場合は検討しましょう。

不動産売却において、売主が不動産会社に仲介を依頼する際は媒介契約という契約を締結します。
今回は媒介契約について、そもそもどのような契約内容であるかをご紹介します。
また、その契約にはどんなメリットとデメリットがあるのか、注意点は何があるのかも解説します。

不動産売却における媒介契約とは何か

不動産の売却で重要になってくるのがさまざまな契約ですが、その契約の中でも不動産会社が売主をサポートしながら不動産売却をおこなうために必要となる契約が媒介契約です。
ここではこの契約の解説をするとともに、契約の種類についても見ていきましょう。

売主が不動産会社に売却を依頼するときの契約

媒介契約を簡単にまとめると『売主と不動産会社で結ばれる契約の一つで、売却などの仲介を依頼するときに発生する契約』となります。
売買契約と間違えてしまう方もいますが、売買契約は『売主と買主側で取り交わすことになる売買における契約』なので、契約相手が異なります。
より専門的な言葉では『宅地建物取引業法により定められた売却成功時の報酬などを定めた契約』となります。
この契約をとりまとめるために媒介契約書を作成する必要があるのです。

媒介契約の種類

今回紹介する契約には『一般媒介契約』と『専任媒介契約』、『専属専任媒介契約』があります。
これらの契約の違いは契約する不動産会社が1社か複数なのかや、不動産以外に買い手が見つかったときの対応が異なります。
そして不動産会社側が買主側に行う報告義務の有無や周期、レインズ（指定流通機構）への登録義務の違いもあるのです。
まず、一般媒介契約は不動産会社を1社ではなく複数と契約することが可能であり、売主自身で自由に買い手を見つけることもできます。
ただし、不動産会社側は売却活動の状況報告義務がなくレインズへの登録も不要となっているので要注意です。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、両方とも1社の不動産会社とのみ契約し、レインズへの登録と売却活動の状況報告は義務となっていますが、異なる部分もあります。
それぞれの違いや特徴については後述します。

不動産売却における媒介契約のメリットとデメリット

特徴的な契約が今回紹介する契約には、3種類あることがわかりました。
ここではそれぞれの契約におけるメリットとデメリットをまとめていきます。
それぞれに長所と短所があるので、自分が所有している不動産の立地を含めた状況や不動産そのものの状態から、どの媒介契約がよいのか考える参考にしてみてください。

一般媒介契約の特徴

まずは、一般媒介契約について解説します。 一般媒介契約を選択するメリットは、複数の不動産会社と契約できるため、ご自身と相性のよい不動産会社を見つけることができることです。
これは、専任媒介契約と専属専任媒介契約にはないメリットです。
また、売主自身で買い手を探すことができるため、不動産の立地が良いなどすぐに売れそうな不動産であれば、複数の不動産会社に売却活動をしてもらいながら、ご自身も知り合いなどから買い手になりそうな方をあたることができます。
人気が高くなりそうな競争原理が働く不動産を所有しているのであれば、一般媒介契約で強気に売却活動をおこなうことも一つのやり方です。
また、レインズへの登録がされないので売りに出す予定の不動産が、他の2つの媒介契約に比べて周囲に知られにくいというメリットもあります。
一般媒介契約のデメリットは、不動産会社が売却活動に関する状況報告をする義務がないため、どのような販売戦略をとっているのかを知りたい場合は、売主から不動産会社に聞く手間が発生するという点です。
また、レインズに登録しないため、不動産の情報が市場に広がりにくいため、買い手がつくのに時間がかかることがあります。
このような特徴が存在している契約なので、売主自身でどれだけ売却活動がおこなえるのか、その不動産がどれだけ魅力的なのか、魅力的な部分をアピールできるのかが大きな鍵となってきます。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約のメリットは、一般媒介契約よりも不動産会社が積極的に売却活動を行うことが実感できることです。
一般媒介契約では受けられなかった売却活動の状況報告は、2週間に1回以上受けられるようになります。
さらに、レインズへの登録を7日以内におこなう義務があるため、不動産の情報が市場に出回るようになり、一般媒介契約に比べて買い手の募集がしやすくなります。
また、一般媒介契約と同様に、売主自身で買い手を見つけることができるのもメリットでしょう。
ただし、買い手を見つけて契約すると、この契約の履行で発生した費用は不動産会社に支払う必要があります。
デメリットは不動産会社は1社のみとの契約になることです。
一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間に位置する契約となっているので、どちらの良さも捨てがたいという方に向いている契約です。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約のメリットは、売却活動の状況報告が1週間に1回以上となり、専任媒介契約よりもさらに積極的な売却活動が期待できることです。
専属専任媒介契約は、不動産会社によるサポートもより手厚くなり、レインズへの登録も5日以内とより速くなります。
デメリットは自分では買い手を見つけることができないことです。
専属専任媒介契約は、不動産売却の売却活動は不動産会社に任せたいという方におすすめの契約です。

不動産売却における媒介契約の注意点

不動産会社と売主は、前章でご紹介したような媒介契約を結ぶことができますが、媒介契約には注意点がいくつかあります。

媒介契約の注意点

媒介契約は不動産会社に売却などの仲介をしてもらう契約ですが、売却を成功させるためには、不動産会社にすべてを任せるのではなく売主の協力が必要であることが注意点です。 特に売却活動の一つである「内覧」は、売主の協力がかかせません。
内覧は、購入を希望する人が実際に不動産を見学するものです。
購入希望者が不動産によい印象を抱くと、購買意欲が高まるため、売却を成功に導くカギとなります。
内覧において、売主が調整するのが内見の時間や日程です。
陽当たりの良さをアピールするのなら日が当たる時間に内見を実施できることが望ましく、自分が住んでいる物件ならば掃除などの日程も含めて調整が必要になるでしょう。
また、自分で売り込むべき所は売り込む必要があるため広告を打ち出すためのアピールポイントも事前にまとめておくと、当日に説明がしやすくなります。

売却期間が少ない方へ

売却時間があり自ら積極的に色々と動くことができる人、そして好立地にあり売る自信がある方は一般媒介契約が推奨されます。
しかし、そういった活動が難しく売却時間もさほどない方は専属専任媒介契約や専任媒介契約が推奨されます。
こちらは一般媒介契約と比べても不動産会社が営業活動を本格的に行ってくれるので、短い期間で決着をつけられる可能性が高まります。
より積極的に動いてもらいたいのならば専属専任媒介契約が推奨されるでしょう。
買取保証やハウスクリーニングなどの売るためのサービスを受けたい方にとっても、それらサービスが受けられる専属専任媒介契約や専任媒介契約がより魅力的になります。

まとめ

不動産を売却する際に、不動産会社と結ぶ媒介契約について、媒介契約とは何か、3種類の媒介契約についてそれぞれの特徴やメリットとデメリットを解説しました。
それぞれの特徴から注意点を理解し、ご自身の所有する不動産の状態やご自身の売却活動の方針を踏まえて、どの媒介契約が合っているか検討いただければ幸いです。

不動産の取引をするとき、外国人でも売却できるのか疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
本記事では外国人でも日本の不動産売却ができるのか、必要書類や税金などについても解説していきます。
日本人同士の取引と異なる点もあるため注意が必要です。
トラブルなく手続きをするために、適切な取引の流れと注意点をしっかり覚えておきましょう。

外国人でも日本の不動産を売却できるのか？

外国籍の方が購入したいと申し入れがあった場合でも、日本の不動産を売却できますが、取引をする際にいくつか知っておくべきポイントがあります。
事前にポイントを押さえておくと取引がスムーズに進みやすくなります。

売主や買主が外国籍の方でも日本のルールで取引

不動産取引をする場合、売主や買主が外国籍の方でも日本のルールで取引されます。
通常の売買と同じで、不動産会社の指示に従えば問題ないので安心です。
具体的には、売主が媒介契約を依頼して買主が現れるまで待ちます。
買主が見つかったら売買契約を締結して、売却価格と物件を受け取って終了です。
取引していて問題なのは、外国籍の方が日本のルールを把握していないケースになります。
日本の法律や税金を把握しておかないとトラブルになるため、慎重に取引することが大切です。
また、手続きは日本国内でおこなう必要があり、買主が来日できない場合は代理人を探さなければなりません。

所有期間によって税率が決定

売買すると、所得税と住民税がかかる譲渡所得税を支払わなければなりません。
税率は所有期間によって異なり、日本に1年以上住んでいない非居住者の方は住民税が非課税です。
内訳をわけると、所有期間が5年以下のケースと5年超のケースの2つになります。
所得税は所有期間が5年以下で税率が30％、5年超で税率が15％です。
住民税は所有期間が5年以下で税率が9％、5年超で税率が5％で所得税より低くなっています。
納税方法は居住者と非居住者で異なるため、手続きには気を付けてください。

非居住者は所有権移転登記が必要

非居住者は日本国内に住所を有しておらず、1年以上居住をしていない方を指します。
海外で暮らしていて日本の不動産を売却するとき、所有権移転登記を代理人（司法書士）に代行してもらいましょう。
帰国ができなくても売買契約や物件の引渡しができるため、依頼者本人が手をかける必要がなくなります。

外国人が不動産を売却するときの必要書類

売買当事者で外国籍の方がいる場合は、早めに必要書類を揃えておく必要があります。
すぐに揃えられないと引渡しに時間がかかるため、よく確認しておきましょう。
ここでは、外国人が不動産を売却するときに欠かせない必要書類を解説します。

住民票

従来は外国人登録証で身分証明書を発行できましたが、平成25年から住民基本台帳法が改正されて住民票を作成できるようになりました。
住民票作成のための住民登録は、中長期在留者の方が対象です。
中長期在留者とは、3か月以上の在留資格を有している外国籍の方であり、短期滞在・公用・外交を含まないので注意してください。
住民票の発行は、住居地の申請を出した市区町村の窓口で取得するようにしましょう。

印鑑証明書

印鑑証明書は住民票と同様で、中長期在留者の方が対象になります。
しかし、外国籍の方は印鑑を持つ文化ではなく、サインをするのが一般的です。
印鑑証明書を取得できる方が少数派のため、代替書類を利用する方が多いでしょう。

代替書類

中長期在留者ではない方は住民票や印鑑登録証明書を取得できず、登録すらできません。
そのため、代替書類を取得して準備しておく必要があります。
ただし、国内に滞在しているか、海外に住んでいるかで手続きが異なるので覚えておきましょう。
国内に滞在している方は、住民票の代替書類になる宣誓供述書と住民登録証明書が必要です。
用意する宣誓供述書は「在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書」と「その国の公証人の認証がある住所に関する宣誓供述書」の2つです。
住民登録証明書は「官公署で発行する住所を証する書面」を用意しましょう。
印鑑証明書の代替書類は「当諸国の在日大使館または本国の官憲によるサイン証明書」と「登記委任状に当諸国の在日大使館の認証を受けた書類」の2つです。
海外に住んでいる場合は、住民票と印鑑証明書の代替書類をそれぞれ2種類ずつ用意する必要があります。
住民票は「在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書」と「その国の公証人の認証がある住所に関する宣誓供述書」を取得してください。
印鑑証明書は「本国の官憲が発行するサイン証明書」と「現地公証人に署名の認証をしてもらった書類」になります。

外国人が不動産を売却するときにかかる税金

日本国内で不動産を売却すれば、外国人の方でも納税しなければなりません。
どのような税金がかかるのか、居住者と非居住者の方で納税の方法がどうなるのかを見ていきましょう。

納税する税金と税額

納税する税金は所得税と住民税を合わせた譲渡所得税だけではなく、印紙税と登録免許税も該当します。
譲渡所得税の税額は、売却価格から取得費と売却にかかった費用、特別控除を引いて差額分の税率をかけてください。
印紙税は売却価格によりますが、文書に貼るための収入印紙が必要になります。
登録免許税の税額は、不動産の固定資産税評価額に税率をかけて計算すれば完了です。
ただし、税率は登記の種類によって異なり、0.4%と2.0%の2つがあります。
税率0.4%は相続による土地の所有権移転登記、相続による住宅の所有権移転登記、新築住宅を取得したときの所有権保存登記の3つです。
税率2.0%は売買による土地の所有権移転登記、中古住宅を売買で取得したときの所有権移転登記が該当します。

居住者の方は確定申告をして納税

居住者が不動産を売却して所得を得た場合は、確定申告をして納税する必要があります。
申告期間は2月16日〜3月15日で、提出はオンラインもしくは税務署で申請すれば完了です。
オンラインで申し込む場合は、国税庁の公式サイトで確定申告の項目を入力してください。

非居住者の方は源泉徴収

非居住者は確定申告が不要ですが、代わりに源泉徴収税を支払う必要があります。
ただし、不動産の売買代金が1億円以下であり、個人が「自己または親族の居住用」のために購入する場合は対象外です。
条件を満たさない方は、譲渡対価の10.21％の控除が適用されます。
計算するときは本来の売却価格に100%－10.21%の89.79%をかければ求められる仕組みです。
たとえば5,000万円の不動産売買をしていた場合、売主は5,000万円×89.79%=4,489万5,000円を受け取れます。
買主が源泉徴収を収めると、売主に「非居住者等に支払われる不動産の譲受けの対価の支払調書」が渡されるので覚えておきましょう。
また、代理人に確定申告を依頼した場合、非居住者でも確定申告ができます。
利益が出た方、源泉徴収の過払いの還付を希望する方、3,000万円の特別控除を希望する方は確定申告をするようにしてください。
そのためには、納税管理を代理でおこなってくれる方を決める必要があります。
代理人が問題なく税務署に届出書を提出すれば、手続きが完了です。

まとめ

外国人が不動産売却をする場合、住民票と印鑑証明書を取得する必要がありますが、非居住者の方は代替書類を取得してください。
また、居住者の方は確定申告で納税して、非居住者の方は源泉徴収税が適用されます。
外国籍の方と取引する場合は、不動産会社に相談して事前の準備をスムーズに済ませておきましょう。