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売却における不動産鑑定とは?査定との違いや鑑定の流れを解説

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売却における不動産鑑定とは?査定との違いや鑑定の流れを解説

売却における不動産鑑定とは?査定との違いや鑑定の流れを解説

不動産売却を検討するとき、一般的におこなわれるものは「不動産査定」です。
しかし、ときには「不動産鑑定」をしたほうが良いこともあります。
この記事では、売却における不動産鑑定とはなにか、査定との違いと、鑑定を依頼したときの流れを解説します。

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売却前におこなう不動産鑑定とはなにか

売却前におこなう不動産鑑定とはなにか

不動産鑑定とは、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて、不動産鑑定士、もしくは不動産鑑定士補だけがおこなえる不動産の客観的な評価です。
不動産鑑定は独占業務のため、資格を持たない方がおこなうことは禁止されています。
不動産鑑定とはなにか、順番にご説明します。

不動産鑑定士とは

不動産鑑定士とは、国家試験である不動産鑑定士試験にすべて合格し、一定期間の実務実習の過程を修了することで、国土交通大臣の登録を受けた方のことです。
また、不動産鑑定士補とは、一部の試験に合格し、国土と交通大臣の登録を受けた、不動産鑑定士に準ずる資格を持つ方のことです。
なお、この不動産鑑定士の最終合格率は2~3%と言われており、かなりの難関資格です。
不動産鑑定士は全国に約9,000人しかいない、希少性も高い資格です。

不動産鑑定の信頼性は高い

不動産鑑定は、多くある不動産評価のなかでも、もっとも信頼性が高いものとして扱われます。
実際の不動産取引でも重要な基準となる公示地価や、都道府県が実施する基準地価の調査も、それぞれ不動産鑑定によっておこなわれています。
つまり国が公式に認める不動産の評価ということですね。

結果は公的書類として利用できる

法律に定められた基準をもとに、実際の不動産と照らし合わせて評価がおこなわれた結果は、「不動産鑑定評価書」にまとめられます。
その結果は裁判所や税務署などの公的機関でも認められる公的書類として扱うことが可能です。
統一基準に基づいて評価されるため、もし複数の不動産鑑定士に依頼したとしても、評価額にそれほど大きな差が出ることはないでしょう。

売却における不動産鑑定と不動産査定の違い

売却における不動産鑑定と不動産査定の違い

不動産を売却する前に不動産鑑定ではなく、不動産査定をする方のほうが多いでしょう。
この2つは似ているようで手段や目的などは異なるため、注意が必要です。
両者の違いについてご説明します。

査定と鑑定をおこなう担当者の違い

先ほどご説明したとおり、不動産鑑定は不動産鑑定士のみに許可されています。
それに対し不動産査定は、不動産会社に所属する、宅地建物取引士の資格を持つ担当者がおこないます。
そのため、査定は不動産会社に依頼しますが、不動産鑑定の場合は不動産鑑定事務所に依頼する必要があります。

価格の違い

不動産査定は不動産会社がサービスの一環でおこなっているため、無料で受けることができます。
しかし不動産鑑定は、費用がかかります。
費用はその不動産の種類や、広さなど、さまざまな状況によって異なるため一概には言えませんが、価格相場は約20~30万円です。
更地よりも一戸建て、一戸建てよりもマンションのほうが費用も上がります。
また、不動産評価額が高くなればなるほど、費用も上がっていきます。

評価算出方法の違い

不動産鑑定では、法律で決められている統一基準に従って評価額を計算します。
その場合、売却を踏まえた数字というよりも、その時点でいくらの価値があるのか、という純粋な評価のみをおこないます。
それに対して不動産査定では、およそ3か月で売却の見通しが立つ価格を算出します。
そのため、不動産そのものの価値というよりも、現時点での売却を前提とした視点から、評価額を算出します。

得られる結果の違い

不動産鑑定では、「不動産鑑定評価書」が出され、その結果は公的な書類として利用可能です。
しかし不動産査定では法的効力はありません。
そのため、裁判所や税務署などで不動産価値の証明書としては、不動産査定結果は使えず、不動産鑑定が必要になります。

目的の違い

不動産鑑定は多額の費用がかかる分、公的書類として信頼性の高い結果が得られます。
そのため、「公的機関に提出する」「財産分与を公平にする」など、明確な目的があり、そのために不動産鑑定が必要だからおこなう、というケースがほとんどです。
それに対し、不動産査定は、売却の参考にする目的でおこなわれます。
「売却するか悩んでいる」「持ち家の売り時を知りたい」「とりあえず家の価値を知っておきたい」など、売却を視野に入れて気軽におこなう方が多いです。
無料で受けられるため、はっきりとした目的がなく受けられるのも不動産査定の特徴です。

売却における不動産鑑定の流れ

売却における不動産鑑定の流れ

どのようなタイミングで不動産鑑定が必要となるのでしょうか。
不動産鑑定が必要なタイミングから、不動産鑑定がおこなわれる流れを解説します。

不動産鑑定がおこなわれるタイミング

国や都道府県、企業などが依頼しておこなわれる不動産鑑定の他に、個人が依頼することもできます。
対象の不動産に対し、公的な基準に基づいた評価額を求められる不動産鑑定は、適正な評価額が公的に求められる場でおこなわれることが多いです。
たとえば、不動産に関連する裁判においては、鑑定の結果が求められることになります。
他にも、金融機関が不動産を担保として融資する場合にも、鑑定結果が必要とされることがあるでしょう。
また、個人が依頼する場合によくある目的として、財産分与でのトラブルを避けるためということが挙げられます。
相続や離婚のときに財産分与をおこなう必要がある場合、その不動産の価値が明確でないと公正な分配ができません。
もっとも信頼性の高い調査が不動産鑑定のため、鑑定結果を元に配分を決めることで、納得感のある財産分与を目指すことができます。
また、相続税などの節税を目的として依頼されるケースもあります。
相続税が計算される元となる相続税路線評価額よりも、鑑定結果で不動産価値が安く出た場合、相続税が安くなることが見込めます。

不動産鑑定の流れ

鑑定を依頼し、結果を手に入れるまでは、以下の流れになります。

不動産鑑定事務所を探す
まず不動産鑑定事務所を選ぶことから始めます。
大きな費用がかかるため、信頼できる不動産鑑定士を探すことが大切です。

見積もりを依頼する
任せられる事務所が見つかったら、次に見積もりを依頼します。
多くの場合、見積もりは無料ですが、念のため確認しておくと安心ですね。

必要書類を提出する
見積もりに納得できたら、必要な書類を不動産鑑定事務所に提出します。
登記簿謄本や地図、公図、建物図面など、法務局や市役所などに依頼して手に入れる書類が多いため、必要書類を確認して早めに準備しておきましょう。
書類によっては事務所が手配してくれるものもあります。

現地調査と評価作業がおこなわれる
提出した書類をもとに、不動産鑑定士が現地調査と評価作業をおこないます。
現地管理者へのヒアリングや不動産の写真撮影などもおこない、周辺環境の調査なども合わせて、不動産価値を算出します。

依頼者への説明と不動産鑑定評価書の発行
評価が終わったら、依頼者に評価の概要や、鑑定額の説明がされます。
そこで問題がなければ、不動産鑑定評価書が発行され、不動産鑑定は終了となります。

まとめ

売却時における不動産鑑定とはなにか、また、不動産査定との違いや鑑定の流れについてご説明しました。
不動産鑑定は信頼性が高く、公的書類として利用することもできますが、多額の費用がかかります。
売却をご検討の際は、まずは無料の不動産査定から始めることがおすすめです。

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